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Un locataire rembourse une partie du crédit, l'État allège la facture fiscale, et au bout du compte il vous reste un bien. Encore faut-il choisir le bon régime.
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et ne concerne plus aucun achat nouveau. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun prend le relais avec une logique différente : ce n'est plus une réduction d'impôt, mais un amortissement qui vient en déduction de vos revenus locatifs imposables. Il s'applique aux appartements en immeuble collectif, partout en France, sans condition de zone.
Deux autres voies restent ouvertes selon votre situation : la location meublée (LMNP), qui a sa propre mécanique d'amortissement, et la location nue classique, plus simple et sans engagement de durée.
Au-delà de la fiscalité, quatre écarts concrets avec l'ancien.
Environ 2 à 3% du prix chez le notaire, contre 7 à 8% dans l'ancien. Sur un bien à 200 000€, cela représente près de 10 000€ qui restent dans votre financement plutôt que dans les frais.
Pas de toiture, pas de chaudière, pas de ravalement. Les garanties constructeur, dont la décennale, couvrent les premières années.
La RE2020 impose un niveau de performance énergétique que la plupart des logements anciens n'atteignent pas. Un bon diagnostic se loue plus vite et échappe au calendrier d'interdiction de location des passoires.
Le loyer et l'avantage fiscal couvrent une partie de la mensualité. Le reste est un effort d'épargne mensuel connu d'avance, qui construit un capital au lieu de dormir sur un livret.
Le bon choix dépend surtout de votre tranche d'imposition et de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.
| Régime | Mécanisme | Engagement | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Amortissement de 80% du prix, déduit des revenus locatifs | 9 ans en location nue | Appartement en collectif, loyer plafonné, horizon long |
| LMNP | Amortissement du bien et du mobilier en location meublée | Aucune durée imposée | Petites surfaces, étudiants, mobilité professionnelle |
| Location nue | Revenus fonciers, charges et intérêts déductibles | Aucune durée imposée | Qui veut rester libre du loyer et du locataire |
Aucun de ces régimes n'est meilleur dans l'absolu. Le calcul se fait sur votre tranche marginale d'imposition, votre horizon de détention et le type de bien.
Entré en vigueur le 21 février 2026, il s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, dans un immeuble collectif, partout en France.
| Niveau de loyer | Écart avec le marché | Amortissement annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15% | 3,5%/an | 8 000€ |
| Social | -30% | 4,5%/an | 10 000€ |
| Très social | -45% | 5,5%/an | 12 000€ |
Le principe est celui de l'entreprise : le bâti perd de la valeur avec le temps, et cette perte se déduit. L'amortissement porte sur 80% du prix d'acquisition, le terrain n'étant pas amortissable. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux est élevé.
Les conditions à retenir : immeuble collectif, mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement, neuf ans de location nue au minimum, respect des plafonds de loyers locaux, et pas de location à un membre proche de la famille.
Ce n'est pas une réduction d'impôt : le gain dépend de votre tranche marginale. Plus elle est élevée, plus la déduction pèse. Estimer mon économie d'impôt.
La règle est simple : la demande locative avant le rendement affiché. Un bien qui reste vide deux mois par an efface l'écart de rentabilité.
Environ 115 000 étudiants et un bassin d'emploi dense. Les petites surfaces se relouent vite à Lille, Lomme et Villeneuve-d'Ascq, au prix d'un ticket d'entrée plus élevé.
Tourcoing, Roubaix et Hem offrent un prix au m² nettement inférieur à Lille, avec le métro et le tramway. C'est là que le rapport loyer sur prix est le plus favorable dans la métropole.
Sur la côte d'Opale, la demande est portée par la saison touristique et les résidences secondaires : le rendement y dépend surtout de la période de location retenue.
Sont retenus les appartements encore en vente dont la fiche ouvre droit au dispositif Jeanbrun ou au LMNP, d'après les données ImmoLead du programme. Le jour où un programme sort de la vente ou perd ces dispositifs, il quitte cette liste.
Cysoing (59)
Un collectif de trois niveaux en brique, à l'angle de la ruelle de Bouvines. Douze maisons autour, un parc et des cheminements doux au milieu, le centre de Cysoing à deux minutes à pied.
Tourcoing (59)
Des lignes harmonieuses et des façades en briques rouges, ponctuées de terrasses arrondies. Au centre de la résidence, un patio paysager en retrait de la rue.
Stella-Plage (62)
Vingt-huit appartements en bordure du domaine dunaire, organisés autour d'un jardin intérieur. Le golf du Touquet à côté, les commerces à deux pas.
Lille (59)
À l'angle du Faubourg d'Arras, deux volumes en briques claires reliés par un socle commun. Au coeur de la résidence, un jardin au relief planté et un potager partagé.
Hem (59)
Trente-cinq appartements sur quatre niveaux, prolongés par des terrasses et des balcons. Un coeur d'îlot végétalisé, à cinq minutes à pied du centre de Hem.
Rien ne correspond à ce filtre en ce moment.
Non. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et ne s'applique à aucune acquisition postérieure. Les investisseurs qui en bénéficient encore sont ceux dont l'engagement court depuis un achat antérieur. Pour un investissement aujourd'hui, le cadre est le dispositif Jeanbrun, le LMNP ou la location nue.
Une réduction d'impôt, comme le Pinel, se soustrait directement de l'impôt dû : son effet est le même quelle que soit votre tranche. Un amortissement, comme Jeanbrun, diminue le revenu imposable : son effet dépend de votre tranche marginale, donc il pèse davantage pour les contribuables les plus imposés.
Le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France, sans restriction géographique, contrairement au Pinel. Le zonage ne conditionne donc plus l'avantage fiscal, mais il reste un bon indicateur de tension locative : c'est elle qui détermine la vitesse de relocation et le risque de vacance.
Non dans le cadre du dispositif Jeanbrun, qui exclut la location à un membre proche de la famille. En location nue ou meublée de droit commun, c'est possible, mais l'opération perd alors l'avantage fiscal du dispositif.
Les banques demandent en général de couvrir les frais d'acquisition, soit environ 3 à 4% du prix dans le neuf, plus les frais de garantie. Certains établissements financent la totalité pour un profil solide, le loyer venant couvrir une partie de la mensualité. Estimer ma capacité d'emprunt.
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Donnez-nous votre budget, votre tranche d'imposition et l'horizon que vous visez. Un conseiller vous remet une simulation complète : loyer attendu, effort d'épargne mensuel et gain fiscal selon le régime.
* Prix à partir de, hors options et hors stationnement lorsqu'il est vendu séparément, sous réserve de disponibilité au moment de la réservation.
Les dispositifs fiscaux mentionnés sont soumis à conditions et leur bénéfice dépend de la situation personnelle de l'investisseur. Le dispositif Jeanbrun suppose un logement en immeuble collectif, une mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement, un engagement de location nue de neuf ans minimum et le respect des plafonds de loyers applicables.
Un investissement locatif comporte des risques, notamment de vacance locative, d'impayés et de moins-value à la revente. Les taux présentés le sont à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement.
Tisserin Promotion, promoteur en Hauts-de-France.
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