Avant de visiter, il y a un chiffre à connaître : le montant que votre banque acceptera de vous prêter. Renseignez vos revenus, vos crédits en cours et votre apport, et voyez tout de suite le budget sur lequel travailler pour votre projet dans les Hauts-de-France.
Une estimation immédiate de votre capacité d'emprunt, selon la règle des 35 % et les taux du marché.
Le HCSF plafonne la durée d'un crédit immobilier à 25 ans.
€/mois
Salaires nets, pensions, loyers encaissés.
€/mois
Auto, conso, travaux, pension versée.
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Taux moyen du marché, modifiable.
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Comprise dans les 35 %, comme l'exige le HCSF.
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Épargne, donation, prêt familial.
Renseignez vos revenus nets mensuels pour voir votre capacité d'emprunt.
Estimation indicative. Calcul selon la règle des 35 % de taux d'effort, assurance emprunteur comprise (HCSF, décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021). Taux pré-remplis d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA : 3,12 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25 ans (juin 2026), pour un taux moyen toutes durées de 3,30 % en juillet 2026. Assurance pré-remplie à 0,35 % par an, bas de la fourchette des contrats groupe bancaires (Meilleurtaux, 2026). Le montant définitif est arrêté par votre banque au vu de votre dossier complet.
Tisserin Promotion
Promoteur immobilier neuf · Hauts-de-France
Mis à jour le 27/08/2026
Votre capacité d’emprunt, c’est le montant maximal qu’une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. C’est le point de départ de tout projet immobilier : sans ce chiffre, on visite au hasard. Les règles sont posées noir sur blanc depuis 2022, avec un taux d’effort plafonné à 35 % et une durée limitée à 25 ans (HCSF, décision n°D-HCSF-2021-7). Voici comment le calcul fonctionne, ce que votre banquier regarde en plus, et ce que cela donne concrètement sur un achat neuf dans notre région.
L’essentiel
Votre mensualité maximale est plafonnée à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt à 25 ans (HCSF, décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021).
Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à ces deux critères (HCSF, décision n°D-HCSF-2023-2). Au premier trimestre 2026, elles en utilisaient 17,5 %, contre 15,7 % un an plus tôt (Meilleurtaux, 2026).
Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,30 % en juillet 2026, pour une durée moyenne de 253 mois, soit un peu plus de 21 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA, 2026).
Passer de 15 à 25 ans de durée fait gagner environ 40 % de capital empruntable, mais multiplie le coût des intérêts par 2,6 à mensualité identique.
Sur le secteur lillois, un appartement neuf se négocie en moyenne 4 316€ le mètre carré, contre 5 209€ en France entière (FPI France, premier trimestre 2026).
Comment se calcule votre capacité d'emprunt
Le calcul tient en deux temps. D’abord la mensualité : la banque prend 35 % de vos revenus nets mensuels, puis retire vos mensualités de crédit déjà en cours. Ce qui reste, c’est le maximum que vous pourrez consacrer chaque mois à votre logement, assurance emprunteur incluse.
Ensuite le capital. On remonte de la mensualité vers le montant emprunté avec la formule d’annuité classique : capital égale mensualité multipliée par un facteur qui dépend du taux mensuel et du nombre de mensualités. Concrètement, plus la durée est longue et plus le taux est bas, plus la même mensualité achète de capital.
Deux erreurs reviennent sans cesse. La première est d’oublier l’assurance, qui ampute la mensualité disponible de plusieurs dizaines d’euros par mois. La seconde est de confondre capacité d’emprunt et budget : votre apport ne change rien à la première, il s’ajoute à la seconde.
Règle des 35 % de taux d'effort. Source : HCSF, décision n°D-HCSF-2021-7.
La règle des 35 %, en clair
Depuis le 1er janvier 2022, deux critères s’imposent aux banques françaises, et ils ne sont plus de simples recommandations : le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus, et la durée du crédit ne peut excéder 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé quand l’entrée dans le logement est décalée (HCSF, décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021).
Le taux d’effort se lit charges d’emprunt sur revenus, assurance comprise. C’est ce détail qui surprend le plus : la prime d’assurance emprunteur, souvent située entre 0,35 % et 0,45 % du capital par an pour un contrat groupe bancaire (Meilleurtaux, 2026), entre dans le plafond au même titre que le remboursement du prêt.
Un plafond, pas un mur Les 35 % ne sont pas une frontière infranchissable. Chaque banque peut sortir du cadre sur 20 % de ses dossiers du trimestre, dont au moins 30 % doivent bénéficier à des primo-accédants (HCSF, décision n°D-HCSF-2023-2). Autrement dit : un dossier à 36 % n’est pas perdu d’avance, il doit juste être solide sur le reste.
Ce que la banque regarde vraiment
Le taux d’effort est un filtre, pas une décision. Une fois ce seuil passé, votre conseiller bancaire examine trois autres choses, et c’est souvent là que le dossier se gagne ou se perd.
Le reste à vivre. Ce qu’il vous demeure une fois la mensualité et les charges payées. Aucun seuil légal n’existe, chaque banque applique son propre barème interne : les fourchettes observées vont de 700€ à 900€ pour une personne seule et de 1 500€ à 1 800€ pour un couple. Une proposition de loi visant à inscrire ce critère dans la règle des 35 % a été retirée en avril 2026, après l’opposition de la Banque de France.
Le saut de charges. L’écart entre ce que vous payez aujourd’hui en loyer et ce que vous paierez demain en mensualité. Un locataire à 750€ qui vise 1 100€ rassure bien plus qu’un locataire à 450€ visant le même montant.
La stabilité. Ancienneté professionnelle, nature du contrat, tenue des comptes sur les trois derniers mois. Un découvert récurrent ou un crédit renouvelable pèsent plus lourd que leur montant ne le suggère.
Notre conseil de terrain : nettoyez vos relevés trois mois avant de déposer un dossier. C’est le levier le moins coûteux et le plus efficace.
Le poids de l'apport
L’apport ne fait pas monter votre capacité d’emprunt, et c’est important de le comprendre : la mensualité reste plafonnée par vos revenus, quel que soit votre bas de laine. Ce qu’il fait, c’est augmenter votre budget total, euro pour euro.
Il agit surtout sur deux autres terrains. Il couvre les frais annexes, réduits dans le neuf où les frais de notaire tournent autour de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. Et il pèse sur le taux que la banque vous propose : un dossier avec 15 % d’apport se négocie mieux qu’un dossier sans apport, ce qui rejaillit ensuite sur le capital empruntable.
Autrement dit, l’apport travaille en coulisses. Il n’apparaît pas dans le calcul des 35 %, mais il finit par élargir votre capacité par la porte du taux.
L'effet de la durée, chiffres en main
C’est le levier le plus direct, et le plus mal compris. Prenons un foyer à 3 800€ nets par mois sans aucun crédit en cours : sa mensualité maximale s’établit à 1 330€, assurance comprise. Voici ce que cette même mensualité achète selon la durée, aux taux moyens de juin 2026.
Durée du prêt
Taux moyen constaté
Capital empruntable
Coût total des intérêts
15 ans
3,12 %
183 300€
46 500€
20 ans
3,22 %
223 600€
80 000€
25 ans
3,30 %
256 200€
120 400€
Hypothèse : 3 800€ de revenus nets mensuels, aucun crédit en cours, mensualité maximale de 1 330€ assurance comprise, assurance emprunteur à 0,35 % par an. Taux moyens : Observatoire Crédit Logement/CSA, juin 2026.
Le constat est net. Passer de 15 à 25 ans fait gagner 72 900€ de capital, soit environ 40 % de pouvoir d’achat immobilier en plus. Mais le coût des intérêts grimpe de 46 500€ à 120 400€, soit 73 900€ de plus. Chaque euro de capital gagné coûte à peu près un euro d’intérêts.
Ce n’est pas un mauvais calcul pour autant. Pour un primo-accédant, allonger la durée permet souvent d’accéder tout de suite au logement qui correspond à sa famille, plutôt que d’attendre trois ans. Et un crédit se renégocie ou se rembourse par anticipation. La durée moyenne des prêts atteint d’ailleurs 253 mois en juillet 2026, un peu plus de 21 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA), et elle s’est allongée de six mois en un an.
Le PTZ, un capital qui ne coûte rien
Le prêt à taux zéro ne modifie pas la règle des 35 %, mais il change la nature de votre financement. La part qu’il couvre ne porte aucun intérêt et n’entraîne aucun frais de dossier, ce qui allège le coût global de votre opération à budget identique. Depuis avril 2025, il finance tout logement neuf, appartement ou maison, partout en France.
Pour un primo-accédant dans les Hauts-de-France, c’est rarement anecdotique : la quotité monte jusqu’à 50 % du prix d’un appartement neuf pour les revenus les plus modestes, avec un remboursement étalé sur 25 ans dont 10 ans de différé. Le détail des conditions et des tranches est dans notre guide du prêt à taux zéro, et vous pouvez chiffrer votre montant avec notre simulateur de PTZ.
Selon la commune, d’autres dispositifs se cumulent, comme la TVA réduite en zone ANRU ou la location-accession en PSLA. Ces leviers se combinent, et c’est leur empilement qui fait souvent la différence entre un projet à l’arrêt et un projet qui passe.
Un exemple chiffré à Roubaix
Un couple de trentenaires perçoit 4 200€ nets par mois à deux. Il rembourse encore un crédit auto de 250€ par mois et a mis 25 000€ de côté. Objectif : un appartement neuf sur la métropole lilloise, avec un crédit sur 25 ans.
La mensualité admise s’élève à 1 470€, soit 35 % de 4 200€. On retire les 250€ du crédit auto : il reste 1 220€ par mois pour le logement, assurance comprise. Au taux moyen de 3,30 % sur 25 ans et avec une assurance à 0,35 % par an, cette mensualité correspond à une capacité d’emprunt d’environ 235 000€. Avec l’apport, le budget total atteint 260 000€.
Le budget de ce couple Une capacité d’emprunt d’environ 235 000€, un budget total de 260 000€ avec l’apport, et 2 730€ par mois qui restent pour vivre. Au prix moyen du neuf sur le secteur lillois, cela ouvre un 3 pièces d’une soixantaine de mètres carrés. Retrouvez ce calcul avec vos propres chiffres dans le simulateur en haut de page.
Deux repères pour situer ce budget. Un appartement neuf se vend en moyenne 4 316€ le mètre carré sur le secteur lillois et 5 209€ en France entière (FPI France, premier trimestre 2026) : la région reste nettement plus accessible que la moyenne nationale. Et à Roubaix, Tourcoing, Armentières ou Valenciennes, le même budget ouvre logiquement des surfaces plus grandes qu’à Lille intra-muros.
Dernier détail, qui n’en est pas un : si ce couple soldait son crédit auto, il récupérerait 250€ de mensualité, soit près de 48 000€ de capital supplémentaire. C’est le genre d’arbitrage qui se prépare quelques mois avant, pas la veille du rendez-vous bancaire.
Cinq leviers pour emprunter plus
Aucun miracle ici, mais des gestes qui déplacent réellement le curseur. Dans l’ordre de rentabilité que nous constatons sur les dossiers :
Solder ou regrouper vos crédits à la consommation. Chaque tranche de 100€ de mensualité récupérée vaut environ 19 000€ de capital sur 25 ans. C’est le levier le plus puissant, et le seul qui soit immédiat.
Faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur. Passer d’un contrat groupe à 0,40 % à une délégation à 0,20 % libère de la mensualité pour le prêt lui-même. La loi Lemoine autorise le changement à tout moment, sans frais.
Allonger la durée jusqu’à 25 ans, en connaissance du coût, comme le montre le tableau ci-dessus.
Renforcer l’apport, y compris par un prêt familial ou un déblocage d’épargne salariale, pour améliorer le taux obtenu.
Ajouter un co-emprunteur dont les revenus s’additionnent aux vôtres, à condition que ses charges ne viennent pas annuler le gain.
Le sixième levier n’en est pas un, mais il compte : mobiliser les aides. PTZ, TVA réduite, PSLA. Elles ne gonflent pas la capacité d’emprunt, elles réduisent le prix ou le coût du crédit, ce qui revient au même dans votre poche.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 2 500€ par mois ?
Sans aucun crédit en cours, votre mensualité maximale s’élève à 875€, soit 35 % de 2 500€. Sur 25 ans au taux moyen de 3,30 % et avec une assurance à 0,35 % par an, cela représente une capacité d’emprunt d’environ 168 500€. Sur 20 ans, elle descend autour de 147 000€. Ajoutez votre apport pour obtenir le budget réel de votre recherche.
Le taux d'endettement de 35 % est-il un plafond absolu ?
Non. C’est un critère contraignant, mais chaque banque peut y déroger sur 20 % de sa production trimestrielle, dont au moins 30 % doit aller à des primo-accédants (HCSF, décision n°D-HCSF-2023-2). Au premier trimestre 2026, les établissements utilisaient 17,5 % de cette marge (Meilleurtaux, 2026). Un dossier légèrement au-dessus reste donc défendable s’il est solide par ailleurs.
Mon apport entre-t-il dans le calcul de la capacité d'emprunt ?
Non, et c’est une confusion fréquente. La capacité d’emprunt ne dépend que de vos revenus, de vos charges, du taux et de la durée. L’apport s’ajoute ensuite : il augmente votre budget total sans toucher à la mensualité. Il joue en revanche beaucoup sur la confiance de la banque et sur le taux qu’elle vous propose.
Les primes et les heures supplémentaires comptent-elles ?
Partiellement. Les banques retiennent en priorité les revenus stables : salaire net d’un contrat à durée indéterminée hors période d’essai, pension, revenus fonciers déjà encaissés. Les primes régulières et récurrentes sont souvent intégrées, mais lissées sur trois ans. Les revenus variables d’un indépendant sont eux aussi moyennés sur les derniers bilans.
Faut-il allonger la durée pour emprunter plus ?
C’est efficace, mais ce n’est jamais gratuit. Dans notre exemple, passer de 15 à 25 ans fait gagner 72 900€ de capital, pour 73 900€ d’intérêts supplémentaires : chaque euro emprunté en plus coûte à peu près un euro. La durée moyenne s’établit d’ailleurs à 253 mois en juillet 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), soit un peu plus de 21 ans.
Parlons de votre budget, pas seulement de votre capacité
Vous avez votre chiffre ? Un conseiller Tisserin Promotion le confronte aux logements réellement disponibles dans nos programmes des Hauts-de-France, vérifie les aides auxquelles vous avez droit et vous dit ce qui est atteignable, concrètement.
