Calcul des frais de notaire : la méthode pas à pas, exemples en Hauts-de-France

Le calcul des frais de notaire tient en une addition de cinq postes, et le plus lourd n’est pas celui du notaire. Sur une maison ancienne, plus des trois quarts de la somme repartent vers le département, la commune et l’État. Voici la méthode complète, poste par poste, appliquée aux cinq départements des Hauts-de-France avec les taux en vigueur en 2026.

Comment calculer les frais de notaire, en une seule formule ?

Pour calculer vos frais de notaire, additionnez cinq postes : les droits de mutation (part départementale, part communale, frais d’assiette), les émoluments du notaire au barème réglementé, la TVA sur ces émoluments, la contribution de sécurité immobilière, puis les formalités et débours. Chacun se calcule sur le prix de vente, avec ses propres taux.

Écrite en une ligne, la formule donne : frais = droits de mutation + émoluments hors taxe + TVA à 20 % sur les émoluments + contribution de sécurité immobilière + formalités et débours. Le prix retenu est celui inscrit dans l’acte de vente.

Le pourcentage global qu’on lit partout, « 7 à 8 % dans l’ancien », n’est donc qu’un résultat. Il dépend du département, de votre situation de primo-accédant ou non, et du prix lui-même, puisque le barème du notaire est dégressif. C’est pour cela que deux simulateurs en ligne affichent rarement le même montant au centime près.

Qu’y a-t-il vraiment derrière le mot « frais de notaire » ?

Derrière les « frais de notaire », le notaire ne garde que ses émoluments, soit moins de 15 % de la facture sur une maison ancienne à 220 000€ dans le Nord. Le reste est de l’impôt reversé au Trésor public, ou le remboursement de sommes avancées pour votre compte. Le terme exact est d’ailleurs frais d’acquisition.

La fiche des notaires de France sur les frais d’acquisition, mise à jour le 11 février 2026, les range en trois familles : les impôts et taxes liés à la vente, la rémunération du notaire (émoluments d’acte et émoluments de formalités), et les débours, c’est-à-dire ce que l’étude paie à votre place auprès d’un géomètre, d’un syndic ou d’une administration.

Cette distinction a une conséquence pratique : quand vous cherchez à faire baisser la facture, la marge de manœuvre ne porte presque jamais sur les impôts. Elle porte sur le prix qui sert d’assiette, sur une éventuelle remise du notaire, et sur le régime fiscal du bien que vous achetez.

Étape 1 : les droits de mutation, le poste qui pèse le plus

Les droits de mutation se calculent sur le prix de vente en additionnant trois taux : la taxe départementale, de 5 % dans quatre départements sur cinq des Hauts-de-France, la taxe communale de 1,20 %, et des frais d’assiette de 2,37 % prélevés par l’État sur la seule part départementale. Le total atteint alors 6,32 % du prix.

Le détail du calcul, tel que l’expose la fiche du notariat : 5 % pour le département, plus 2,37 % de ces 5 % (soit 0,1185 point), plus 1,20 % pour la commune, donnent exactement 6,3185 %. Avec une part départementale à 4,50 %, le même calcul aboutit à 5,80665 %, arrondi à 5,81 %.

Ces droits portent sur le prix inscrit dans l’acte. Sur une maison à 220 000€ dans le Nord, ils représentent à eux seuls 13 901€, soit plus que le cumul de tous les autres postes multiplié par trois. C’est ce poste qui explique l’écart entre l’ancien et le neuf, et c’est lui qui varie d’un département à l’autre.

Quel taux de droits de mutation en 2026 dans les Hauts-de-France ?

En 2026, le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme et l’Aisne appliquent une taxe départementale de 5 %, soit 6,32 % de droits au total. L’Oise est restée à 4,50 %, soit 5,81 % au total. Ce sont les taux du tableau de la DGFiP au 1er juin 2026, qui fait foi pour les notaires.

Droits de mutation 2026 dans les cinq départements des Hauts-de-France

Département	Taxe départementale	Droits au total	Sur 220 000€	Primo-accédant
Nord (59)	5,00 %	6,32 %	13 901€	12 775€
Pas-de-Calais (62)	5,00 %	6,32 %	13 901€	12 775€
Somme (80)	5,00 %	6,32 %	13 901€	12 775€
Aisne (02)	5,00 %	6,32 %	13 901€	12 775€
Oise (60)	4,50 %	5,81 %	12 775€	12 775€

Ces écarts viennent de la loi de finances pour 2025. Son article 116, commenté au BOFiP sur les droits de mutation, autorise chaque conseil départemental à porter son taux au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Quatre de nos cinq départements ont voté la hausse, l’Oise ne l’a pas fait.

Sur une maison à 220 000€, la différence entre un achat à Beauvais et un achat à Lille, Arras, Amiens ou Laon atteint 1 126€ de droits, à prix identique. Une précision : le tableau de la DGFiP le plus récent que nous ayons pu ouvrir date du 1er juin 2026. Un département peut encore délibérer, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2027 au plus tôt pour une décision notifiée après le 15 avril 2026.

Primo-accédant : échappez-vous à la hausse de 2025 ?

Oui : si vous achetez votre première résidence principale, la hausse ne s’applique pas et votre taxe départementale reste à 4,50 %, même dans le Nord ou le Pas-de-Calais. Sur une maison à 220 000€, vous payez alors 12 775€ de droits au lieu de 13 901€, soit 1 126€ de moins.

Le BOFiP précise les conditions : être une personne physique qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’achat, et destiner le bien à sa résidence principale, condition remplie lorsque le logement est occupé huit mois par an. Le texte ne pose aucune condition de ressources ni de mode de financement.

Avant de compter sur cette économie, vérifiez que vous entrez bien dans la définition : notre article sur la définition du primo-accédant détaille les exceptions et les cas limites. Et signalez-le à votre notaire dès le compromis : c’est lui qui applique le bon taux dans l’acte.

Étape 2 : comment se calculent les émoluments du notaire ?

Les émoluments se calculent par tranches du prix, avec un taux dégressif fixé par l’article A444-91 du code de commerce : 3,870 % jusqu’à 6 500€, 1,596 % jusqu’à 17 000€, 1,064 % jusqu’à 60 000€, puis 0,799 % au-delà. On ajoute ensuite 20 % de TVA. Le tarif est identique dans toutes les études de France.

Concrètement, les trois premières tranches donnent toujours le même montant, 876,65€ hors taxe, dès que le prix dépasse 60 000€. Il ne reste qu’à multiplier la part du prix au-delà de 60 000€ par 0,799 %. Pour 220 000€ : 876,65€ + 160 000€ x 0,799 %, soit 2 155,05€ hors taxe et 2 586€ TTC.

Ce barème n’a pas bougé depuis 2020, et l’arrêté du 25 février 2026 sur les tarifs des notaires ne le modifie pas : il prolonge la période tarifaire jusqu’au 29 février 2028. Le tableau des tranches appliqué à un prix de 285 000€ figure déjà dans notre article sur les frais dans le neuf, présenté plus bas : nous ne le reproduisons pas ici.

Étape 3 : sécurité immobilière, formalités et débours

Les trois derniers postes sont plus modestes : la contribution de sécurité immobilière vaut 0,10 % du prix, avec un minimum de 15€, et finance la publication de la vente au fichier immobilier. Les formalités et les débours, eux, varient selon le dossier et s’additionnent à quelques centaines d’euros, souvent autour d’un millier.

Le taux de la contribution est rappelé par la fiche des notaires de France, qui précise aussi qu’une partie des formalités liées à la publication est forfaitisée à 339,58€ hors taxe. Le reste dépend du bien : documents d’urbanisme, état hypothécaire, pièces demandées au syndic pour un appartement en copropriété.

Pour nos exemples, nous retenons une hypothèse de 1 000€ pour l’ensemble formalités et débours. Ce n’est pas une moyenne mesurée, c’est un ordre de grandeur prudent : demandez à votre notaire son estimation écrite, elle figure dans la provision qu’il vous réclame avant la signature.

Combien de frais de notaire pour une maison à 220 000€ dans le Nord ?

Pour une maison ancienne à 220 000€ dans le Nord, les frais de notaire atteignent 17 707€, soit 8,05 % du prix, si vous n’êtes pas primo-accédant. Les droits de mutation en représentent 13 901€. En primo-accession, la facture descend à 16 581€, soit 7,54 %, grâce au maintien du taux départemental à 4,50 %.

Le calcul pas à pas, avec les taux du tableau DGFiP de juin 2026 : 220 000€ x 5 % = 11 000€ pour le département, 220 000€ x 1,20 % = 2 640€ pour la commune, 11 000€ x 2,37 % = 261€ de frais d’assiette. Puis 2 155€ d’émoluments hors taxe, 431€ de TVA, 220€ de contribution de sécurité immobilière et 1 000€ de formalités et débours.

Le calcul complet, poste par poste, sur nos deux exemples

Poste	Maison à 220 000€, Nord	Appartement à 160 000€, Pas-de-Calais
Taxe départementale (5 %)	11 000€	8 000€
Taxe communale (1,20 %)	2 640€	1 920€
Frais d'assiette (2,37 % de la part départementale)	261€	190€
Émoluments du notaire hors taxe	2 155€	1 676€
TVA à 20 % sur les émoluments	431€	335€
Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)	220€	160€
Formalités et débours (hypothèse)	1 000€	1 000€
Total des frais	17 707€	13 280€
Part du prix	8,05 %	8,30 %
Total pour un primo-accédant	16 581€	12 461€

Le même calcul vaut à l’euro près dans le Pas-de-Calais, la Somme et l’Aisne, qui appliquent les mêmes taux. Dans l’Oise, l’acheteur qui n’est pas primo-accédant paie le même montant que le primo-accédant du Nord, 16 581€, faute de hausse votée par le département.

Exemple 2 : un appartement à 160 000€ dans le Pas-de-Calais

Pour un appartement ancien à 160 000€ dans le Pas-de-Calais, comptez 13 280€ de frais de notaire, soit 8,30 % du prix, hors primo-accession. Le pourcentage est plus élevé que sur la maison parce que les postes fixes, formalités et premières tranches du barème, pèsent davantage sur un prix plus bas. Un primo-accédant paie 12 461€.

Le détail : 8 000€ pour le département, 1 920€ pour la commune, 190€ de frais d’assiette, soit 10 110€ de droits. Les émoluments font 876,65€ + 100 000€ x 0,799 %, soit 1 676€ hors taxe et 2 011€ TTC. S’ajoutent 160€ de contribution de sécurité immobilière et notre hypothèse de 1 000€ de formalités et débours.

Appartement à 160 000€ : droits de mutation selon le département et le statut

• Nord, Pas-de-Calais, Somme, Aisne10 110€
• Les mêmes, primo-accédant9 291€
• Oise, tous acheteurs9 291€
• Appartement neuf au même prix TTC953€

Le graphique le montre : quel que soit le département, la part fiscale écrase le reste. Entre la hausse votée et l’exception des primo-accédants, l’écart sur cet appartement atteint 819€, à comparer aux 2 011€ que touche le notaire pour l’ensemble de son acte.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils si bas dans le neuf ?

Dans le neuf vendu par un promoteur, la vente supporte déjà la TVA : les droits de mutation sont remplacés par une taxe réduite de 0,70 %, plus 2,14 % de frais d’assiette, soit 0,715 % du prix hors taxe, et la taxe communale n’est pas perçue. Les frais totaux tombent alors autour de 2 à 3 % du prix.

Le point qui change le calcul, c’est l’assiette. Le BOFiP sur l’assiette des droits est explicite : le prix retenu est le prix hors TVA lorsque le montant de la TVA est mentionné distinctement dans l’acte, ce qui est le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement. Pour un appartement neuf à 220 000€ TTC avec une TVA à 20 %, la taxe se calcule donc sur 183 333€, soit environ 1 311€.

À prix affiché égal, l’écart avec la maison ancienne du Nord dépasse 12 000€ sur ce seul poste. Pour chiffrer votre cas, appartement, maison sur plan ou terrain à bâtir, utilisez notre simulateur de frais de notaire. Et si vous hésitez encore entre les deux marchés, notre comparatif neuf ou ancien, avantages et inconvénients pose les autres critères.

Réduire ses frais de notaire : les leviers qui existent vraiment

Oui, mais dans des limites étroites : le notaire peut accorder une remise de 20 % au maximum sur la part de ses émoluments calculée au-delà de 100 000€ de prix, ce qui représente environ 230€ sur la maison à 220 000€. Les leviers plus importants sont le statut de primo-accédant, le mobilier et le choix du bien.

La remise est prévue par l’article A444-174 du code de commerce. Elle est facultative et l’étude doit l’appliquer de la même façon à tous ses clients : demandez-la, sans en faire une condition. Sur l’appartement à 160 000€, elle plafonne à environ 115€ TTC.

Le mobilier vendu avec le bien, cuisine équipée ou placards amovibles, peut être détaillé à part dans l’acte : il ne supporte pas les droits de mutation. La valeur doit rester réaliste et justifiable, l’administration fiscale pouvant la contester. Faites valider la liste et les montants par votre notaire avant le compromis plutôt qu’après.

Dernier levier, le plus structurant : le type de bien. Un terrain à bâtir acheté à un lotisseur relève de la taxe réduite quand la vente est soumise à la TVA, alors qu’un terrain cédé par un particulier supporte les droits de mutation au taux plein. La différence se chiffre en milliers d’euros sur une même parcelle. Pour un projet de maison, voyez nos terrains à bâtir disponibles.

Quand et comment payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire se règlent le jour de la signature de l’acte authentique, sous la forme d’une provision versée à l’étude, qui reverse ensuite les taxes au Trésor public. Si la provision dépasse les frais réels, le notaire vous rembourse le trop-perçu une fois toutes les formalités accomplies, ce qui peut prendre plusieurs semaines.

Côté financement, les banques demandent le plus souvent que ces frais soient couverts par votre apport personnel. Sur la maison à 220 000€, cela signifie prévoir au moins 17 707€ d’épargne disponible en plus de l’éventuel apport sur le prix. Le bon réflexe : intégrer ce montant dès votre première simulation pour calculer votre capacité d’emprunt.

Si vous comparez plusieurs biens, faites toujours le calcul frais compris, à prix égal comme à mensualité égale. Nos conseillers chiffrent ce coût complet sur nos programmes en Hauts-de-France, appartements, maisons et terrains, avec les taux du département concerné.

Questions fréquentes

Comment calculer rapidement ses frais de notaire dans l'ancien ?

Multipliez le prix par 6,32 % pour les droits de mutation dans le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme ou l'Aisne, ou par 5,81 % dans l'Oise et pour un primo-accédant. Ajoutez environ 1,3 % pour les émoluments, la TVA et la sécurité immobilière, puis vos formalités. Sur 220 000€, cela donne près de 17 700€.

Les frais de notaire 2026 ont-ils augmenté par rapport à 2025 ?

Le barème du notaire n'a pas changé : l'arrêté du 25 février 2026 le reconduit. Ce qui a augmenté depuis 2025, ce sont les droits de mutation dans les départements qui ont voté la hausse à 5 %, dont quatre des cinq départements des Hauts-de-France. L'Oise est restée à 4,50 %.

Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?

L'acheteur, sauf clause contraire rare. Le code civil met les frais de la vente à sa charge, et le notaire les encaisse sous forme de provision le jour de la signature de l'acte. Le vendeur, lui, paie de son côté les éventuels diagnostics et la mainlevée de son prêt.

Les frais de notaire pour l'achat d'une maison sont-ils différents de ceux d'un appartement ?

Pas dans leur mode de calcul : les taux sont les mêmes. Le pourcentage final change seulement avec le prix, parce que le barème des émoluments est dégressif et que certains postes sont fixes. Sur nos exemples, 8,05 % pour une maison à 220 000€ contre 8,30 % pour un appartement à 160 000€.

Un primo-accédant paie-t-il moins de frais de notaire partout ?

Seulement là où le département a voté la hausse à 5 %. Le primo-accédant y garde le taux de 4,50 %, ce qui fait 1 126€ d'économie sur 220 000€. Dans l'Oise, qui n'a pas relevé son taux, tout le monde paie 4,50 % : être primo-accédant n'y change rien aux droits.