Garantie décennale : ce qu’elle couvre dans le neuf

La garantie décennale est la protection la plus longue dont vous disposez quand vous achetez dans le neuf : pendant dix ans à compter de la réception des travaux, le constructeur répond des dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination. Elle n’est pourtant qu’une des quatre protections qui se succèdent, et c’est en les confondant qu’on s’adresse au mauvais interlocuteur, parfois trop tard.

Qu’est-ce que la garantie décennale, exactement ?

La garantie décennale est la responsabilité de plein droit qui pèse sur tout constructeur pendant dix ans à compter de la réception des travaux, et l’article 1792 du code civil la définit par ses effets plutôt que par une liste de désordres : sont couverts ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Cette manière de rédiger change tout : la loi ne dresse aucune liste de sinistres, elle pose deux critères. Un désordre est couvert s’il atteint la solidité du bâtiment, fondations, ossature ou charpente, ou s’il empêche d’habiter normalement le logement, même sans risque d’effondrement.

L’expression de plein droit compte autant : vous n’avez pas à prouver une faute, le constat du dommage suffit. Le texte ne laisse au constructeur qu’une porte de sortie, la cause étrangère, et c’est à lui de la démontrer.

Quels désordres sont réellement couverts ?

Sont couverts les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, comme des fissures traversantes ou un affaissement de dalle, et ceux qui le rendent impropre à sa destination, comme des infiltrations répétées qui empêchent d’occuper une pièce, y compris lorsqu’ils résultent d’un vice du sol, que l’article 1792 vise expressément.

Un point passe souvent inaperçu : l’article 1792 vise aussi les dommages qui affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dès lors qu’ils le rendent impropre à sa destination. Un équipement défaillant peut donc relever des dix ans, et pas seulement de la garantie de deux ans.

L’article 1792-2 étend par ailleurs la garantie aux éléments d’équipement indissociables, et donne lui-même le test : un équipement est indissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

La frontière se juge au cas par cas : aucun texte ne donne de liste fermée, et c’est l’expertise, puis le cas échéant le juge, qui qualifie un désordre.

À partir de quand courent les dix ans ?

Les dix ans courent à compter de la réception des travaux, et non de la signature de l’acte de vente ni du jour où vous récupérez vos clés : l’article 1792-4-1 du code civil énonce que le constructeur est déchargé des responsabilités pesant sur lui après dix ans à compter de la réception des travaux.

L’article 1792-6 définit cette réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement, donc en présence des deux parties, et c’est elle qui déclenche les trois garanties légales en même temps.

Vérifiez donc cette date dans votre dossier. En vente en l’état futur d’achèvement, la réception intervient entre le promoteur, maître de l’ouvrage, et les entreprises : elle précède la remise de vos clés. Vos garanties peuvent donc avoir démarré avant votre entrée dans les lieux, ce que les étapes pour devenir propriétaire permettent de situer.

Qui est tenu par cette garantie quand vous achetez dans le neuf ?

Quand vous achetez en vente en l’état futur d’achèvement, votre interlocuteur est le vendeur, c’est-à-dire le promoteur : l’article 1646-1 du code civil le rend tenu, à compter de la réception des travaux, des mêmes obligations que les architectes et les entreprises au titre des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3.

La conséquence est très pratique : vous n’avez ni à identifier l’entreprise qui a réalisé le lot en cause, ni à vous retourner contre elle. Vous agissez contre le vendeur, à charge pour lui de se retourner ensuite vers les entreprises et leurs assureurs.

L’article 1792-1 précise qui est réputé constructeur : les entreprises et architectes liés au maître de l’ouvrage, celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, et le mandataire assimilable à un locateur d’ouvrage.

Et si vous faites construire une maison sur un terrain ?

La logique s’inverse : vous êtes vous-même le maître de l’ouvrage. C’est vous qui prononcez la réception avec l’entreprise, donc vous qui tenez directement les garanties des articles 1792 et suivants, sans passer par un vendeur. Le contrat de construction de maison individuelle ajoute ses propres règles, fixées par le code de la construction et de l’habitation, à lire contrat en main. Pour l’étape d’avant, le permis de construire d’une maison reprend le calendrier du dossier.

Parfait achèvement, biennale, décennale : quelle garantie pour quel désordre ?

Trois garanties distinctes partent du même jour, la réception des travaux, et se séparent par leur durée comme par leur périmètre : un an pour le parfait achèvement, qui traite tous les désordres signalés quelle que soit leur gravité, deux ans au minimum pour le bon fonctionnement des équipements dissociables, dix ans pour la décennale.

Les quatre protections d'un logement neuf, et ce qui les distingue

Dispositif	Durée	Point de départ	Ce qu'il couvre	Texte
Garantie de parfait achèvement	1 an	Réception des travaux	Tous les désordres signalés, réserves comprises, quelle que soit leur gravité	Article 1792-6 du code civil
Garantie de bon fonctionnement (biennale)	2 ans au minimum	Réception des travaux	Les éléments d'équipement dissociables du bâti	Article 1792-3 du code civil
Garantie décennale	10 ans	Réception des travaux	La solidité de l'ouvrage, et ce qui le rend impropre à sa destination	Articles 1792, 1792-2 et 1792-4-1 du code civil
Assurance dommages-ouvrage	Jusqu'à 10 ans après la réception	Après la garantie de parfait achèvement	Le préfinancement des réparations relevant de la décennale, sans recherche de responsabilité	Article L242-1 du code des assurances

À ces trois garanties s’ajoute l’assurance dommages-ouvrage, qui n’est pas une garantie mais un mécanisme de financement, et dont la fenêtre ne se superpose pas exactement aux autres.

Combien de temps chaque protection dure, à compter de la réception

• Parfait achèvement1 ans
• Bon fonctionnement2 ans
• Décennale10 ans
• Dommages-ouvrage10 ans

La garantie de parfait achèvement, la première année après la réception

La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur, pendant un an à compter de la réception, à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, qu’ils figurent dans les réserves mentionnées au procès-verbal de réception ou qu’ils lui aient été notifiés par écrit après la réception.

Sa force tient à son périmètre : elle ne trie pas selon la gravité. Une porte qui ferme mal et une fissure relèvent de la même obligation, du moment qu’elles sont signalées dans l’année. L’article 1792-6 pose une seule limite explicite, les effets de l’usure normale ou de l’usage.

Une précision que peu de guides donnent : cette garantie est due par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage. En vente en l’état futur d’achèvement, le maître de l’ouvrage est le promoteur, pas vous. L’article 1646-1, qui transfère les garanties au vendeur, vise les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3, mais pas l’article 1792-6. C’est donc le promoteur qui actionne cette première année auprès des entreprises, à partir des réserves que vous lui remontez.

Votre protection propre porte un autre nom. L’article 1642-1 du code civil interdit au vendeur d’un immeuble à construire d’être déchargé des vices de construction et des défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après votre prise de possession, et l’article 1648 impose d’agir, à peine de forclusion, dans l’année qui suit cette date.

D’où la conséquence pratique : signalez par écrit, dans le mois qui suit votre entrée dans les lieux, tout ce que vous constatez.

La garantie biennale, deux ans au minimum et pas deux ans tout court

La garantie de bon fonctionnement couvre les éléments d’équipement qui peuvent être démontés sans abîmer le bâti, et l’article 1792-3 du code civil lui fixe une durée minimale de deux ans à compter de la réception : la formulation autorise un contrat à prévoir davantage, jamais moins.

Deux ans est un plancher légal, pas un plafond : une garantie commerciale de fabricant peut s’y ajouter sur un équipement précis.

La frontière avec la décennale se joue sur un seul critère, la dissociabilité. Un radiateur, un volet roulant ou une robinetterie se déposent sans toucher au gros œuvre, donc ils relèvent des deux ans. Une canalisation encastrée dans une dalle ou un élément de charpente n’en relève pas.

Un même équipement peut d’ailleurs basculer d’un régime à l’autre : si sa défaillance rend le logement impropre à sa destination, c’est l’article 1792 qui s’applique, avec ses dix ans. La qualification dépend des conséquences du désordre, pas de la nature de l’appareil.

L’assurance dommages-ouvrage n’est pas une garantie de plus

Elle ne crée aucun droit nouveau : elle finance, en dehors de toute recherche des responsabilités, les travaux de réparation des dommages relevant de la décennale, sans attendre qu’un juge désigne un responsable, et l’article L242-1 du code des assurances impose de la souscrire avant l’ouverture du chantier.

C’est la différence qui compte le plus pour un acquéreur : la décennale dit qui doit payer, et l’établir peut prendre des années. La dommages-ouvrage paie d’abord et se retourne ensuite contre les responsables.

Sa fenêtre mérite attention. Elle prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, et les clauses types annexées au code des assurances précisent qu’elle prend fin dix ans après la réception. La couverture effective court donc sur environ neuf ans, la première année étant déjà prise en charge par le parfait achèvement.

Deux exceptions permettent de la mobiliser plus tôt, après une mise en demeure restée infructueuse : avant la réception si le contrat de l’entrepreneur est résilié pour inexécution, et après la réception s’il n’a pas exécuté ses obligations.

Côté constructeur, l’article L241-1 impose une assurance de responsabilité décennale, dont l’entreprise doit justifier à l’ouverture de tout chantier. Tout contrat souscrit à ce titre est réputé comporter une clause de maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale, même si l’entreprise change d’assureur ensuite.

Combien de temps votre assureur a-t-il pour vous répondre ?

L’article L242-1 enferme l’assureur dommages-ouvrage dans des délais chiffrés : soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la mise en jeu des garanties, quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité, ces deux délais courant à compter de la réception de votre déclaration de sinistre, puis quinze jours pour régler.

Les délais que l'assurance dommages-ouvrage doit tenir

Étape	Délai maximal	Point de départ
Notification de la décision sur le principe de la garantie	60 jours	Réception de votre déclaration de sinistre
Présentation d'une offre d'indemnité	90 jours	Réception de votre déclaration de sinistre
Règlement de l'indemnité	15 jours	Votre acceptation de l'offre
Dépassement ou offre manifestement insuffisante	Intérêt au double du taux légal	De plein droit, sans demande de votre part

La sanction est automatique : si l’assureur ne tient pas ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, vous pouvez engager les dépenses de réparation et l’indemnité est majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

D’où un réflexe simple : datez votre déclaration et conservez l’accusé de réception. C’est cette date qui fait courir les deux délais, donc elle seule permet de constater un dépassement.

Un désordre apparaît : dans quel ordre agir ?

L’ordre dépend de la date : dans l’année qui suit la réception, le signalement écrit au vendeur ou à l’entreprise suffit à enclencher le parfait achèvement, tandis qu’au-delà deux voies coexistent, la déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, la plus rapide, et la mise en cause du constructeur au titre de la décennale.

Passé la première année, la déclaration à l’assureur est presque toujours la démarche utile en premier, puisqu’elle déclenche les délais chiffrés ci-dessus sans qu’il faille établir une responsabilité au préalable.

Quelle que soit la voie, la forme compte : une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le désordre, sa date d’apparition et ses conséquences sur l’usage du logement, avec des photographies datées.

Surveillez enfin la date butoir. L’article 1792-4-1 décharge le constructeur dix ans après la réception : passé ce terme, le désordre reste à votre charge. Un désordre constaté la neuvième année laisse peu de marge, d’où l’intérêt de ne pas laisser traîner un signalement.

Et si le constructeur ou le promoteur a disparu ?

C’est précisément le cas que l’assurance dommages-ouvrage absorbe : parce qu’elle indemnise en dehors de toute recherche des responsabilités, elle joue même si l’entreprise a cessé son activité, a été liquidée ou se révèle insolvable, sans qu’il faille attendre l’issue d’une procédure judiciaire.

C’est aussi pourquoi l’obligation de souscription pèse sur celui qui fait réaliser les travaux, promoteur ou particulier, et non sur l’entreprise : le financement ne dépend pas de la santé de celle-ci.

La conclusion pratique tient en une phrase : réclamez les attestations d’assurance et conservez-les. Sans dommages-ouvrage, une entreprise disparue vous laisse face à un recours théorique, sans débiteur solvable en face.

Vos garanties survivent-elles à une revente ?

Oui, et c’est écrit dans le texte lui-même, puisque le deuxième alinéa de l’article 1646-1 du code civil dispose que ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble : celui à qui vous revendez récupère le reliquat de la décennale et de la garantie de bon fonctionnement, pour la durée qui reste à courir.

Les garanties sont attachées au bien, pas à l’acheteur d’origine : un logement revendu la quatrième année transmet six années de décennale. L’assurance dommages-ouvrage suit la même logique, puisque l’article L242-1 la fait souscrire pour le compte des propriétaires successifs.

Le code des assurances en tire une obligation au moment de la vente. L’article L243-2 impose, pour tout acte qui transfère la propriété ou la jouissance du bien avant l’expiration du délai de dix ans, de mentionner dans le corps de l’acte ou en annexe l’existence ou l’absence de ces assurances, l’attestation y étant annexée. Les baux à loyer sont expressément exclus.

Pour un vendeur, cela veut dire produire l’attestation. Pour un acheteur dans l’ancien récent, cela veut dire la lire : elle indique combien d’années de couverture il reste. Si vous achetez pour louer, le point se vérifie au même titre que le bail, et l’investissement locatif dans le neuf reprend le reste du parcours.

Ce que la garantie décennale ne couvre pas

Trois situations y échappent : l’usure normale et les effets de l’usage, les désordres purement esthétiques qui n’atteignent ni la solidité du bâtiment ni l’usage que vous en faites, et les dommages dont le constructeur parvient à démontrer qu’ils proviennent d’une cause étrangère, seule exonération que lui laisse l’article 1792.

Le défaut d’entretien entre dans la première catégorie. Une ventilation jamais nettoyée ou une étanchéité de terrasse jamais vérifiée fragilisent la position de l’occupant, parce que le constructeur peut alors discuter l’origine réelle du désordre.

La cause étrangère, elle, doit être prouvée par le constructeur et non par vous : l’article 1792 précise que sa responsabilité n’a point lieu s’il prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. La charge de la preuve reste de son côté, ce qui est un avantage considérable.

Un dernier point, celui que nos conseillers reformulent le plus souvent : la décennale n’est pas une assurance habitation et ne remplace pas votre multirisque. Elle porte sur l’ouvrage, pas sur vos biens. Pour aller plus loin, voyez les avantages du logement neuf et nos programmes en Hauts-de-France.

Questions fréquentes

La garantie décennale démarre-t-elle le jour où je reçois mes clés ?

Non. Elle court à compter de la réception des travaux, qui est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage. En vente en l'état futur d'achèvement, cette réception a lieu entre le promoteur et les entreprises, avant la remise de vos clés : vos dix ans peuvent donc avoir commencé plusieurs semaines avant votre entrée dans les lieux. La date de réception figure au dossier, demandez-la.

Une panne de chaudière relève-t-elle de la garantie décennale ?

En principe non : une chaudière se remplace sans abîmer le bâti, elle relève donc de la garantie de bon fonctionnement de deux ans minimum prévue à l'article 1792-3 du code civil. Mais si sa défaillance rend le logement impropre à sa destination, par exemple parce qu'il devient impossible de le chauffer, l'article 1792 peut s'appliquer avec ses dix ans. C'est la conséquence du désordre qui décide, pas la nature de l'appareil.

Qui contacter en premier si une fissure apparaît trois ans après la réception ?

Passé la première année, la démarche la plus efficace est la déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle ne suppose pas d'établir une responsabilité au préalable et elle enclenche des délais chiffrés : soixante jours pour la décision, quatre-vingt-dix jours pour l'offre d'indemnité. Vous pouvez en parallèle informer le vendeur, qui reste tenu au titre de l'article 1646-1.

Que deviennent les garanties si je revends mon logement au bout de quatre ans ?

Elles suivent le bien. Le deuxième alinéa de l'article 1646-1 du code civil prévoit que ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble : votre acheteur récupère les six années de décennale restantes. L'article L243-2 du code des assurances impose par ailleurs de mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence des assurances et d'y annexer l'attestation, dès lors que la vente intervient dans les dix ans.

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire si je fais construire ma maison ?

Oui. L'article L242-1 du code des assurances vise toute personne physique ou morale qui, comme propriétaire de l'ouvrage, vendeur ou mandataire, fait réaliser des travaux de construction : le particulier qui fait bâtir sa maison entre dans ce champ et doit souscrire avant l'ouverture du chantier. L'intérêt est concret, puisque c'est cette assurance qui finance les réparations si l'entreprise a disparu, et c'est elle que votre acquéreur demandera en cas de revente dans les dix ans.