Loi Carrez : calcul, recours et ce qui change dans le neuf

Vous avez repéré un appartement, le prix se raisonne au mètre carré, et l’acte va mentionner une surface. Laquelle, mesurée comment, et que pouvez-vous faire si elle se révèle plus petite ? La réponse n’est pas la même selon que vous achetez un logement existant ou un logement neuf sur plan : ce guide remet les deux cas à plat, texte par texte.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez est le nom courant de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : il impose d’indiquer la superficie de la partie privative dans toute promesse et tout contrat de vente d’un lot de copropriété, et ouvre à l’acheteur un recours si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée.

Le texte protège l’acheteur sur un point précis. Le prix d’un appartement se raisonne au mètre carré, donc une surface surévaluée se paie comptant. La loi oblige le vendeur à s’engager sur un chiffre, et lui fait porter le risque d’une erreur.

La méthode de mesure, elle, n’est pas dans la loi mais dans son décret d’application, le décret du 17 mars 1967. C’est lui qui dit ce qui compte et ce qui ne compte pas, et c’est donc lui qu’il faut ouvrir quand un chiffre vous semble discutable.

À quelles ventes la loi Carrez s’applique-t-elle ?

Elle s’applique à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété : l’article 46 vise toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente. Concrètement, un appartement, et une maison lorsqu’elle constitue un lot d’une copropriété.

Le même article en écarte expressément les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots dont la superficie est inférieure à un seuil fixé par décret. Ce seuil est de 8 m² : l’article 4-2 du décret de 1967 précise que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte.

Reste ce que la loi ne vise pas du tout, faute de lot de copropriété : la maison individuelle bâtie sur sa propre parcelle, et le terrain à bâtir. Si votre projet porte sur une maison ou un terrain en Hauts-de-France, vérifiez d’abord le régime du bien dans les documents de vente. Pour un projet de construction, acheter un terrain et faire construire détaille le parcours propre à ce cas.

Comment se calcule la surface Carrez ?

La surface Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres : c’est la définition posée par l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, inchangée depuis 1997.

Le même article ajoute une règle de hauteur : les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées.

Deux conséquences pratiques en découlent. Tout ce qui n’est ni clos ni couvert reste dehors, ce qui écarte en principe un balcon ou une terrasse ouverte. Et la mesure se fait au sol, pièce par pièce, une fois les épaisseurs de murs et de cloisons retirées : une surface calculée murs compris ne donne donc pas le chiffre Carrez.

Ce que compte la surface Carrez, et ce qu'elle laisse de côté

Élément	Compté dans la surface Carrez ?	Texte
Planchers des pièces et dégagements clos et couverts	Oui	Décret de 1967, article 4-1
Murs, cloisons, marches et cages d'escalier	Non, déduits	Décret de 1967, article 4-1
Gaines, embrasures de portes et de fenêtres	Non, déduites	Décret de 1967, article 4-1
Parties de moins de 1,80 m de hauteur	Non	Décret de 1967, article 4-1
Balcon, terrasse ouverte	En principe non, faute d'être clos et couverts	Décret de 1967, article 4-1
Cave, garage, emplacement de stationnement	Aucune mention obligatoire	Loi de 1965, article 46
Lot de moins de 8 m²	Non pris en compte	Décret de 1967, article 4-2

Le tableau ne fait que transposer l’article 46 et les deux articles du décret. Quand un cas vous semble limite, c’est la lettre de ces textes qui tranche, pas l’habitude de celui qui mesure.

Qui mesure la surface, et où elle doit figurer

Aucun texte n’impose de faire appel à un professionnel : l’article 46 exige que la superficie figure dans la promesse et dans l’acte, sans désigner qui la mesure. Le vendeur peut donc mesurer lui-même, mais c’est lui qui supporte la diminution de prix si son chiffre se révèle faux.

Faire mesurer par un professionnel reste donc une précaution pour le vendeur, puisque c’est lui qui répond de l’écart devant l’acheteur. Pour vous, acheteur, l’important est ailleurs : que le chiffre soit écrit, lot par lot, et qu’il porte bien sur la partie privative.

La superficie apparaît deux fois, dans l’avant-contrat puis dans l’acte authentique signé chez le notaire. Le jour de cette signature, l’article 4-3 du décret oblige le notaire à remettre aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie de l’acte ou un certificat reproduisant la clause sur la superficie, ainsi que le texte de l’article 46 s’il n’y est pas repris.

Rangez ce document avec votre titre de propriété : c’est la date de l’acte qui fait courir vos délais pour agir.

Que pouvez-vous faire si la surface réelle est plus petite ?

Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celle exprimée dans l’acte, le vendeur doit, à votre demande, supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. C’est le coeur de l’article 46, et le seul levier financier que la loi vous donne.

Proportionnelle à la moindre mesure veut dire que la baisse porte sur la totalité de l’écart, pas seulement sur la part qui dépasse 5 %. Le seuil décide si vous pouvez agir ; une fois qu’il est franchi, c’est tout le manque qui se rembourse.

L’inverse ne joue pas : si la surface réelle est plus grande, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le texte est volontairement à sens unique.

Le délai est court. L’action doit être intentée dans un an à compter de l’acte authentique constatant la vente, à peine de déchéance. En cas de doute, faites mesurer dès votre emménagement, pas au bout de dix mois.

Un vingtième d’écart : ce que cela représente en euros

Prenons un appartement hypothétique de 64 m² vendu 224 000€, soit 3 500€ le mètre carré. Le vingtième représente 3,2 m² : vous pouvez agir si la mesure donne moins de 60,8 m², et à 60 m² la diminution atteint 14 000€. Ce prix et cette surface sont une hypothèse de calcul, pas les chiffres d’un de nos programmes.

Baisse de prix selon la surface mesurée, appartement hypothétique de 64 m² à 224 000€

• 62 m² mesurés (écart de 3,1 %)0€
• 61 m² mesurés (écart de 4,7 %)0€
• 60 m² mesurés (écart de 6,3 %)14000€
• 59 m² mesurés (écart de 7,8 %)17500€
• 58 m² mesurés (écart de 9,4 %)21000€

Le graphique montre l’effet de seuil. À 61 m², l’écart de 4,7 % ne donne droit à rien ; à 60 m², il ouvre une réduction de 14 000€, puis chaque mètre carré manquant pèse 3 500€ de plus. La règle se refait avec vos propres chiffres : écart en mètres carrés, divisé par la surface de l’acte, multiplié par le prix.

Et si la surface n’est pas mentionnée du tout ?

L’absence de toute mention de superficie permet de demander la nullité de l’acte, mais le délai est encore plus court : l’acquéreur, ou le bénéficiaire d’une promesse de vente, doit agir au plus tard un mois après l’acte authentique constatant la vente, selon l’article 46.

Le texte prévoit aussi un rattrapage. Si l’acte authentique mentionne la superficie, sa signature fait perdre le droit d’agir en nullité contre la promesse qui l’a précédé pour absence de mention. Une promesse muette se régularise donc chez le notaire.

La nullité reste une arme de dernier recours, réservée au cas où le chiffre manque jusque dans l’acte. Le recours que vous utiliserez en pratique, c’est la diminution de prix.

La loi Carrez s’applique-t-elle quand vous achetez en VEFA ?

Pour un logement acheté sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement, la loi Carrez n’apparaît pas dans les décisions que nous avons lues : l’article 46 ne mentionne ni cette forme de vente ni le code de la construction, et la Cour de cassation a tranché des litiges de surface en VEFA sur d’autres fondements, le code civil et le code de la construction.

La VEFA a sa propre définition, à l’article 1601-3 du code civil : le vendeur vous transfère immédiatement ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, et conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Au jour de la signature, le logement n’existe pas encore : sa surface est un engagement sur plan.

En 2012, dans un arrêt de la troisième chambre civile, la Cour a examiné une action en diminution de prix pour surface manquante sur une VEFA. Elle a écarté comme erronée la référence à l’article 46, appliqué l’article 1622 du code civil, et fait courir le délai d’un an à compter du jour où le logement est remis, puisque la superficie ne peut être vérifiée qu’à cette date.

Une réserve, que nous préférons écrire en clair : aucun des arrêts que nous avons pu lire ne pose en principe général que l’article 46 ne s’applique pas à la VEFA. La solution se déduit de la façon dont la Cour raisonne, et un arrêt plus ancien, que nous n’avons pas pu consulter, est parfois cité en sens contraire. Sur un litige réel, faites valider la qualification par votre notaire ou par un avocat.

Contrat de réservation : une surface encore approximative

Au stade de la réservation, le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative du logement et le nombre de pièces principales, ainsi que la liste des pièces de service, dépendances et dégagements : c’est l’article R261-25 du code de la construction qui l’impose.

Le mot approximative compte. À ce stade, le texte n’exige pas une surface au mètre carré près, mais une description fidèle du projet. Votre protection passe par l’article R261-31 : il vous permet de récupérer votre dépôt de garantie, sans retenue ni pénalité, si la consistance ou la qualité des ouvrages prévus subit une réduction de valeur supérieure à 10 %.

La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, et le remboursement intervient dans un délai de trois mois. Pour savoir quoi relire dans les documents remis à ce moment-là, notre guide pour lire un programme immobilier neuf passe en revue le plan, la notice et la grille de prix.

Quelle surface fait foi dans l’acte de vente en VEFA ?

Dans l’acte de vente, c’est la surface habitable qui fait foi : la Cour de cassation a jugé en mars 2021, sur une VEFA, que la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens du code de la construction, sans qu’il faille prouver que les parties l’avaient voulu ainsi.

Ne la confondez pas avec la surface Carrez : la surface habitable est définie par l’article R156-1 du code de la construction, la méthode de déduction est proche, mais ce n’est pas le même texte, et c’est elle qui sert de référence à votre contrat.

Le contrat doit par ailleurs décrire précisément le bien. L’article L261-11 exige les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble, et l’article R261-13 précise que cette consistance résulte des plans, coupes et élévations, avec l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Reste l’écart toléré. Le code civil pose une règle générale à l’article 1619 : pas de diminution du prix pour moindre mesure tant que la différence n’atteint pas un vingtième, s’il n’y a stipulation contraire. Ces trois derniers mots expliquent la clause de tolérance que peut contenir un contrat de VEFA : c’est elle qui fixe l’écart admis sur votre logement.

Lisez-la avant de signer, et vérifiez sur quoi elle porte, le logement entier ou chaque pièce. D’après l’arrêt de 2012, le délai d’un an pour agir court à compter du jour où le logement vous est remis.

Quelle surface fait référence, selon votre situation

Situation	Surface de référence	Écart qui ouvre un recours	Délai
Vente d'un lot de copropriété existant, y compris la revente d'un logement neuf	Superficie privative Carrez	Plus d'un vingtième en moins : baisse du prix sur tout l'écart	1 an après l'acte authentique (1 mois pour la nullité si la surface manque)
Contrat de réservation en VEFA	Surface habitable approximative	Réduction de valeur de plus de 10 % : dépôt de garantie restitué	Remboursement sous 3 mois après la demande
Acte de vente en VEFA	Surface habitable stipulée au contrat	Un vingtième, sauf clause de tolérance contraire	1 an à compter de la remise du logement
Maison hors copropriété, terrain à bâtir	Pas de superficie Carrez	Selon les clauses du contrat	Selon le contrat

Pour situer la réservation, l’acte et la remise des clés dans le temps, reportez-vous aux étapes pour devenir propriétaire.

Quand la loi Carrez s’applique-t-elle à un logement neuf ?

Dès que vous revendez votre appartement, la loi Carrez s’applique : le logement est alors un lot de copropriété existant, et l’article 46 vise toute vente d’un lot sans distinguer selon l’âge de l’immeuble. Votre promesse et votre acte devront mentionner la superficie privative, mesurée selon le décret de 1967.

Un point mérite d’être anticipé : la surface habitable inscrite dans votre acte d’achat n’est pas automatiquement votre surface Carrez de revente. Les deux méthodes se ressemblent, mais elles relèvent de deux textes différents, et c’est la mesure faite au jour de la revente qui engagera votre responsabilité de vendeur.

Le même raisonnement vaut si vous achetez un appartement récent à son premier propriétaire : c’est une revente, la loi Carrez s’applique. Si vous hésitez entre les deux options, neuf ou ancien, avantages comparés vous aide à les peser.

Les vérifications à faire avant de signer

Avant de signer, vérifiez que la surface est écrite, que vous savez de quelle surface il s’agit, et quel écart vous ouvrirait un recours : ces trois points tiennent en quelques lignes de l’avant-contrat et de l’acte, et ce sont eux qui décident de ce que vous pourrez réclamer ensuite.

• Logement existant ou revente : la superficie privative figure dans la promesse et dans l’acte, hors cave et stationnement.
• Neuf en VEFA : le contrat de réservation donne la surface habitable approximative et le nombre de pièces principales.
• À l’acte de VEFA : le plan coté indique la surface de chaque pièce, et vous avez repéré la clause de tolérance.
• À la remise des clés : mesurez rapidement en cas de doute, le délai d’un an pour agir est déjà engagé.

Ces vérifications se font au même moment que la relecture des montants chez le notaire : les frais de notaire dans le neuf font partie des chiffres à contrôler ce jour-là.

Questions fréquentes

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?

Seulement si la maison est un lot de copropriété : l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot. Une maison individuelle bâtie sur sa propre parcelle, hors copropriété, n'est pas concernée, pas plus qu'un terrain à bâtir. Le régime du bien se lit dans les documents de vente.

Un balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?

En principe non. L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ne retient que les planchers des locaux clos et couverts, et un balcon ou une terrasse ouverte n'est ni l'un ni l'autre. Il peut en revanche être décrit dans l'acte et peser dans le prix, en dehors de la superficie privative.

Combien de temps ai-je pour agir si la surface est fausse ?

Un an à compter de l'acte authentique pour une vente soumise à la loi Carrez, à peine de déchéance, et un mois seulement pour demander la nullité si la superficie n'est pas mentionnée. En VEFA, la Cour de cassation a fait courir le délai d'un an à compter du jour où le logement est remis, date à laquelle la surface peut être vérifiée.

Le vendeur peut-il mesurer la surface lui-même ?

Oui, aucun texte n'impose de professionnel : l'article 46 exige seulement que la superficie figure dans la promesse et dans l'acte. Mais si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, c'est le vendeur qui supporte la baisse de prix. Faire mesurer par un professionnel est donc une précaution pour lui.

La surface habitable de mon acte de VEFA est-elle ma surface Carrez ?

Pas automatiquement. La surface habitable est définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, la superficie Carrez par l'article 4-1 du décret de 1967. Les méthodes sont proches, mais à la revente, c'est une mesure Carrez faite à ce moment-là que devront porter votre promesse et votre acte.