Bail réel solidaire : acheter le logement, pas le terrain

Sur les 3 782 communes des Hauts-de-France, la plupart relèvent des zones où les plafonds sont les plus bas, et c’est précisément là que le bail réel solidaire change l’équation : en sortant le terrain du prix, il rapproche le coût d’un logement neuf de ce que gagne un ménage modeste. Voici comment le dispositif fonctionne, ce qu’il coûte vraiment chaque mois, et qui le propose dans la région.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire, en pratique ?

Le bail réel solidaire est un contrat par lequel un organisme de foncier solidaire vous consent des droits réels sur un logement, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans selon l’article L255-1 du code de la construction. Vous achetez ces droits, vous habitez le logement en résidence principale, et le terrain reste à l’organisme.

Au quotidien, vous êtes chez vous : vous remboursez votre prêt, vous aménagez votre intérieur, vous pouvez revendre ou transmettre vos droits. Ce qui change, ce sont les règles du jeu au moment de vendre, et une ligne de plus dans votre budget mensuel, la redevance due pour le terrain.

Le dispositif a été créé par la loi ALUR en 2014, sur le modèle des Community Land Trusts anglo-saxons. Selon la fiche du ministère du Logement publiée en mai 2025, 188 agréments d’organismes de foncier solidaire avaient été délivrés au 31 décembre 2024, pour 155 structures, dans les 13 régions métropolitaines.

Qui possède le terrain, et pourquoi le prix baisse-t-il ?

Le terrain appartient de façon permanente à un organisme de foncier solidaire, une structure à but non lucratif ou à lucrativité limitée agréée par le préfet de région, comme le rappelle le ministère : vous ne payez donc que les murs, et le coût du foncier disparaît de votre prix d’achat.

C’est toute la logique du montage : dans le neuf, la charge foncière pèse lourd, et davantage encore dans les communes les plus recherchées. En la neutralisant, l’organisme peut proposer un prix aligné sur les revenus des ménages éligibles, plutôt que sur le marché.

La contrepartie est durable : puisque l’organisme reste propriétaire du sol, il garde la main sur les reventes successives. Le logement reste abordable pour le ménage suivant, et c’est pour cela que le prix de revente est encadré, comme on le verra plus bas.

Quels plafonds de ressources pour un bail réel solidaire en 2026 ?

Les plafonds de ressources du bail réel solidaire sont ceux de la location-accession, fixés par l’arrêté du 24 février 2026 et applicables jusqu’au 31 décembre 2026 : par exemple 76 105€ pour un ménage de trois personnes en zone A, 69 786€ en zone B1 et 54 235€ en zones B2 et C.

Plafonds de ressources du bail réel solidaire en 2026, selon la composition du foyer

Nombre de personnes	Zones A bis et A	Zone B1	Zones B2 et C
1 personne	38 844€	38 844€	33 771€
2 personnes	58 057€	58 057€	45 100€
3 personnes	76 105€	69 786€	54 235€
4 personnes	90 863€	83 594€	65 476€
5 personnes	108 107€	98 956€	77 023€
6 personnes	121 650€	111 359€	86 805€
Par personne en plus	+13 557€	+12 408€	+9 683€

Ce renvoi aux plafonds de la location-accession est écrit à l’article R255-1 du code de la construction. Ce sont donc exactement les mêmes chiffres que ceux de la location-accession en PSLA, même si les deux dispositifs fonctionnent très différemment.

Le bon plafond dépend de la commune. En Hauts-de-France, la liste officielle du zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 classe 2 863 communes en zone C, 664 en B2, 227 en B1, 27 en zone A et une seule en A bis, Chantilly. Lille, Lambersart, La Madeleine ou Marcq-en-Barœul sont en zone A, Roubaix, Tourcoing, Arras et Amiens en B1.

Les revenus retenus sont ceux de l’ensemble du foyer, sur le revenu fiscal de référence. L’organisme vous précise quel avis d’imposition il retient au moment du dépôt de votre dossier, et notre article sur les zones A, B1, B2 et C vous aide à situer votre commune.

Combien coûte un logement en bail réel solidaire ?

Le prix est plafonné au mètre carré de surface utile par le même arrêté : 4 423€ en zone A, 3 542€ en B1, 3 269€ en B2 et 2 857€ en zone C. Pour 3 pièces de 65 m² de surface utile en zone B1, le prix ne peut donc pas dépasser 230 230€.

Ce plafond est un maximum, pas un prix courant. Le bilan national 2023 des organismes de foncier solidaire relève un prix moyen de 1 957€ hors taxe par mètre carré de surface utile en zone B1, sur des logements commercialisés pour la plupart avant et pendant 2022, donc avant la hausse des coûts de construction.

Le même logement de 65 m² en zone A peut aller jusqu’à 287 495€. L’écart avec le marché libre dépend surtout du prix du terrain dans la commune, et c’est lui qu’il faut comparer. Avant de vous projeter, prenez le temps de calculer votre capacité d’emprunt sur le seul prix des murs.

Que représente la redevance chaque mois ?

La redevance est le loyer du terrain, payé chaque mois à l’organisme qui en fixe le montant. D’après le bilan 2023 du ministère, elle s’établissait en moyenne à 0,87€ par m² de surface utile en zone B1 et à 1,37€ en zone A, et restait en général sous 3€ le mètre carré.

Redevance mensuelle moyenne d'un bail réel solidaire, par zone

• A bis2,06€/m²
• A1,37€/m²
• B10,87€/m²
• B20,91€/m²
• C1,67€/m²

Ces moyennes portent sur les logements vendus jusqu’à fin 2023. Le même bilan s’attend à une hausse dans les années suivantes, sous l’effet de l’augmentation générale des coûts, et chaque bail fixe ses propres règles de révision. Demandez le montant exact et sa formule d’évolution avant de signer.

Dans votre budget, la redevance se range à côté des charges de copropriété et de la taxe foncière : c’est un coût fixe qui court tant que vous détenez le logement, et qui s’ajoute à la mensualité de votre prêt.

TVA à 5,5 % et taxe foncière allégée : les deux leviers fiscaux

Un logement neuf acheté en bail réel solidaire bénéficie d’une TVA à 5,5 % : l’article 278 sexies du code général des impôts vise ces opérations dans son volet accession sociale, et l’article 278 sexies-0 A fixe le taux de ce volet à 5,5 %. Le gain s’applique au prix des droits réels que vous achetez.

Second levier, local cette fois : l’article 1388 octies du même code permet à la commune ou à l’intercommunalité de voter un abattement de 30 % à 100 % sur la base de taxe foncière, pendant toute la durée du bail. Tout dépend donc de la délibération prise là où vous achetez.

La démarche n’est pas automatique : vous adressez une déclaration au service des impôts avant le 1er janvier de l’année qui suit la signature, avec une copie du bail. Envoyée en retard, elle ne vaut que pour la durée restant à courir. Renseignez-vous en mairie dès la réservation.

Peut-on cumuler le bail réel solidaire avec un prêt et le PTZ ?

Oui. Service-public.fr, vérifié le 15 septembre 2026, indique que pour les offres de prêt émises depuis avril 2025, le montant du prêt à taux zéro sur un achat en bail réel solidaire suit le même barème que les autres acquisitions dans le neuf, sous réserve d’occuper le logement en résidence principale.

Le montage reste classique : un prêt bancaire principal, éventuellement complété par le prêt à taux zéro, mais calculé sur un prix sans terrain. À revenus égaux, la somme à emprunter est plus faible, et c’est souvent ce qui rend le projet finançable.

Un point de vigilance : la même page précise qu’on ne peut pas obtenir de PTZ si l’on a acquis, au cours des deux années précédentes, des droits réels sur sa résidence principale en bail réel solidaire. Pour un premier achat, notre panorama des aides au premier achat remet chaque dispositif à sa place.

Combien de temps dure le bail, et peut-on louer son logement ?

Le bail dure de 18 à 99 ans, et il se recharge : lorsque l’organisme agrée un acquéreur, l’article L255-12 proroge la durée de plein droit pour que le nouveau preneur bénéficie d’un droit réel d’une durée égale à celle du contrat initial. La valeur de vos droits ne fond donc pas avec le temps.

C’est la grande différence avec un bail classique de longue durée, où plus l’échéance approche, moins les droits valent. Ici, comme le souligne le ministère, le caractère rechargeable permet aux ménages de se constituer un apport, pour une future acquisition ou pour leurs héritiers.

Louer reste possible dans un cadre précis : sauf interdiction écrite dans le bail, le second alinéa de l’article R255-1 permet de louer tout ou partie du logement que vous occupez en résidence principale, à condition d’en informer l’organisme au préalable, en précisant la période et la partie louée.

Revendre son logement : un prix et un acheteur encadrés

Vous pouvez revendre, mais pas au prix du marché : l’article L255-5 limite le prix à la valeur initiale de vos droits, actualisée, et l’article R255-3 précise qu’il s’agit du prix d’acquisition revalorisé selon un indice choisi par l’organisme, augmenté le cas échéant des travaux réalisés.

L’acheteur doit lui aussi respecter les plafonds de ressources, et l’article L255-11 subordonne toute vente ou donation à son agrément par l’organisme. Celui-ci dispose en outre d’un droit de préemption pour racheter les droits ou orienter la vente vers un ménage éligible.

Concrètement, vous ne réalisez pas de plus-value spéculative, mais vous récupérez votre mise revalorisée. Faites-vous préciser dès l’achat l’indice inscrit au contrat et la façon dont les travaux sont valorisés : ce sont ces deux lignes qui décident de ce que vous toucherez en revendant.

Que deviennent vos droits en cas de décès ou de donation ?

Au décès du preneur, les droits passent à son ayant droit et le bail est prorogé pour une durée identique à l’initiale, s’il remplit les conditions de ressources. Selon l’article L255-14, ces conditions ne s’appliquent pas au conjoint survivant ni au partenaire de Pacs : eux gardent le logement dans tous les cas.

Un héritier qui dépasse les plafonds n’est pas dépossédé pour autant : il dispose de douze mois à compter du décès pour céder les droits à un acquéreur éligible et agréé. À défaut, le bail est résilié et l’organisme l’indemnise de la valeur de ses droits, dans les conditions prévues au contrat.

En pratique, l’article R255-7 demande à l’héritier d’indiquer à l’organisme s’il compte occuper ou louer le bien, avec les justificatifs fiscaux du ménage, et l’organisme a deux mois pour se prononcer. Une donation suit, elle, la même voie qu’une vente, agrément compris.

BRS ou pleine propriété : ce qui change vraiment

La différence tient en une idée : en pleine propriété, vous achetez le terrain et les murs, sans condition de ressources, et vous revendez librement. En bail réel solidaire, vous n’achetez que les murs, moins cher et à TVA réduite, mais vous payez une redevance et la revente reste encadrée.

Bail réel solidaire ou pleine propriété : les différences point par point

Point	Bail réel solidaire	Pleine propriété dans le neuf
Ce que vous achetez	Les droits réels sur le logement, sans le terrain	Le logement et sa quote-part de terrain
Conditions de ressources	Oui, plafonds de la location-accession	Aucune
Prix	Plafonné par m² de surface utile, 3 542€ en zone B1	Fixé par le marché
TVA	5,5 %	Taux normal, sauf dispositif particulier
Coût mensuel en plus du prêt	Redevance versée à l'organisme	Aucun loyer de terrain
Durée	18 à 99 ans, rechargée à chaque vente agréée	Illimitée
Revente	Prix actualisé selon un indice, acheteur éligible agréé	Libre, au prix du marché
Transmission	Héritier éligible, conjoint ou partenaire de Pacs, sinon 12 mois pour céder	Libre

Aucune formule n’est meilleure dans l’absolu. Le bail réel solidaire convient à un ménage qui veut se loger durablement sous les plafonds et se constituer un patrimoine sans viser la plus-value. Celui qui pense revendre vite pour monter en gamme regardera de près la règle de revente.

Quels organismes de foncier solidaire interviennent en Hauts-de-France ?

Un organisme de foncier solidaire n’opère qu’avec un arrêté d’agrément du préfet de région, pris après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement depuis la loi 3DS de 2022. Nous avons ouvert les arrêtés publiés au recueil des actes administratifs pour quatre d’entre eux, avec leur territoire d’agrément :

• Vilogia, agréée sur toute la région par arrêté du 28 janvier 2022.
• SIA Habitat, agréée sur toute la région par arrêté du 11 mars 2022.
• AMSOM Habitat, agréé pour la Somme, et Le Foyer Rémois, agréé pour l’Aisne, tous deux par arrêtés du 19 octobre 2020.

Dans la métropole lilloise, l’Organisme de foncier solidaire de la Métropole Lilloise est agréé depuis juillet 2017 selon la présentation faite au comité régional en 2020. L’annuaire de Foncier Solidaire France cite aussi Clésence, Habitat Hauts de France, Lille Métropole Habitat, Norévie, Partenord Habitat et Icade Pierre Pour Tous, dont nous n’avons pas consulté les arrêtés.

Les dossiers bougent vite : le comité régional a rendu un avis favorable aux demandes de Norévie en décembre 2024 et de Partenord Habitat en février 2025, puis à celles de 3F Notre Logis et d’Oise Habitat le 9 avril 2026. Un avis favorable n’est pas un agrément : vérifiez l’arrêté auprès de l’organisme.

Les questions à poser à l’organisme avant de signer

Avant de réserver, faites-vous remettre par écrit les éléments qui pèseront sur votre budget pendant des années. Un bon dossier tient en quelques réponses précises, et un organisme sérieux les donne sans difficulté, souvent dès le premier rendez-vous. Voici celles que nos conseillers reformulent le plus souvent avec les acquéreurs.

• Quel est le montant de la redevance au mètre carré, et selon quelle formule évolue-t-elle ?
• Quel indice sert à actualiser le prix de revente, et comment les travaux sont-ils valorisés ?
• Le bail interdit-il la mise en location, même partielle ?
• La commune applique-t-elle un abattement de taxe foncière, et à quel taux ?
• Quelle zone, quel plafond et quel avis d’imposition sont retenus pour votre dossier ?

Croisez ensuite ces réponses avec les revenus nécessaires pour acheter dans le neuf, puis gardez sous la main les étapes pour devenir propriétaire : la signature chez le notaire, la réception et la remise des clés suivent le même ordre qu’un achat classique.

Questions fréquentes

Combien de temps dure un bail réel solidaire ?

Entre 18 et 99 ans, selon l'article L255-1 du code de la construction. Surtout, la durée se recharge : à chaque vente agréée par l'organisme de foncier solidaire, le nouveau propriétaire repart pour la durée prévue au contrat initial. Vos droits ne perdent donc pas de valeur à mesure que les années passent.

Quel revenu maximum pour acheter en bail réel solidaire à Lille en 2026 ?

Lille est en zone A depuis le 26 juin 2026. Les plafonds applicables jusqu'au 31 décembre 2026 y sont de 38 844€ pour une personne seule, 58 057€ pour deux personnes et 90 863€ pour un foyer de quatre personnes, en revenu fiscal de référence de l'ensemble du foyer.

Peut-on mettre en location un logement acheté en bail réel solidaire ?

Oui, dans un cadre étroit : l'article R255-1 permet de louer tout ou partie du logement que vous occupez en résidence principale, sauf si le bail l'interdit, à condition d'informer l'organisme au préalable de la période et de la partie louée. Il ne s'agit pas d'un investissement locatif.

Le bail réel solidaire est-il compatible avec le prêt à taux zéro ?

Oui. Pour les offres de prêt émises depuis avril 2025, le prêt à taux zéro sur un achat en bail réel solidaire suit le même barème que les autres achats dans le neuf. Il ne finance que le prix des murs, puisque le terrain reste à l'organisme, et le logement doit devenir votre résidence principale.

Mes enfants pourront-ils hériter de mon logement en bail réel solidaire ?

Oui, les droits se transmettent. Si l'héritier respecte les plafonds de ressources, le bail est prorogé à son profit. S'il les dépasse, il dispose de 12 mois à compter du décès pour céder les droits à un acquéreur éligible, faute de quoi l'organisme l'indemnise. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont dispensés de ces conditions.