Pour un appartement neuf à 220 000€ dans les Hauts-de-France, avec 22 000€ d’apport et un prêt sur 25 ans, il faut environ 2 994€ nets par mois pour le foyer. Entrez votre projet ci-dessous, le simulateur remonte au revenu que la banque va chercher.
On part de votre projet, pas de votre fiche de paie
Le prix, votre apport, la durée. Le simulateur remonte au revenu net que la banque attendra de votre foyer.
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Prix TTC affiché par le promoteur, hors frais d'acquisition. Apport, épargne et aides familiales comprises. Taux moyen sur 25 ans en juillet 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), modifiable. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement.
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Zone du logement visé (Lille est en zone A, Roubaix et Tourcoing en B1), nombre de personnes qui occuperont le logement, et revenu fiscal de référence de l'année N-2 porté sur votre avis d'imposition. Le barème complet est détaillé sur notre page prêt à taux zéro, et notre simulateur de prêt à taux zéro donne le détail du montant, de la durée et du différé.
Renseignez le prix du logement pour voir le revenu attendu.
Hypothèses de calcul : frais d'acquisition dans le neuf estimés à 2,5 % du prix (fourchette constatée de 2 à 3 % en VEFA), assurance emprunteur à 0,30 % du capital emprunté par an (fourchette de marché 0,20 à 0,45 %), taux d'effort maximal de 35 % assurance comprise selon la recommandation du HCSF, mensualités constantes. Avec le prêt à taux zéro, la mensualité est lissée : une mensualité unique couvre le prêt bancaire et le PTZ sur toute la durée, comme le pratiquent les banques. Barème PTZ du décret n°2025-299 du 29 mars 2025. Estimation indicative : seule votre banque arrête le montant finançable, et elle peut déroger aux 35 % dans la limite de 20 % de sa production trimestrielle.
Tisserin Promotion
Promoteur immobilier neuf · Hauts-de-France
Mis à jour le 27/08/2026
Il n’existe pas de salaire minimum pour acheter dans le neuf. Il existe un rapport entre votre mensualité et vos revenus, et une banque qui le vérifie : vos remboursements, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets (HCSF, 2026). On peut donc retourner le calcul et répondre à la vraie question, celle que vous vous posez devant une annonce : pour ce logement-là, à ce prix-là, combien faut-il gagner ? Voici les chiffres, appliqués aux prix réels de notre région.
À retenir
Un logement neuf à 220 000€ avec 22 000€ d’apport, financé sur 25 ans à 3,30 %, demande environ 2 994€ nets par mois au foyer.
Le plafond de 35 % de taux d’effort, assurance comprise, et la durée maximale de 25 ans sont fixés par le HCSF, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement.
Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,30 % en juillet 2026, pour une durée moyenne de 253 mois (Observatoire Crédit Logement/CSA).
Dans le neuf, les frais d’acquisition tombent à 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien : c’est autant de revenu en moins à justifier.
Le prêt à taux zéro, désormais intégré au simulateur, finance une partie du prix à 0 % et fait baisser le revenu exigé de plus de 650€ sur ce même projet.
Faisons les comptes : quel revenu pour quel budget
Le calcul tient en quatre temps. On ajoute les frais d’acquisition au prix du logement, on retire l’apport pour obtenir le capital à emprunter, on calcule la mensualité assurance comprise, puis on divise par 0,35. Le résultat, c’est le revenu net mensuel du foyer que la banque va chercher sur vos bulletins de salaire et vos avis d’imposition.
Prix du logement
Montant à emprunter
Mensualité sur 25 ans
Revenu net exigé sur 25 ans
Revenu net exigé sur 20 ans
150 000€
138 750€
715€
2 041€
2 342€
180 000€
166 500€
857€
2 450€
2 810€
220 000€
203 500€
1 048€
2 994€
3 434€
260 000€
240 500€
1 238€
3 539€
4 059€
300 000€
277 500€
1 429€
4 083€
4 683€
Hypothèses : apport de 10 % du prix, frais d’acquisition dans le neuf à 2,5 %, assurance emprunteur à 0,30 % du capital par an, taux de 3,30 % sur 25 ans et 3,22 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA, 2e trimestre 2026), aucun crédit en cours.
Attention à un point qui fait souvent trébucher : ces montants sont des revenus de foyer, pas de personne. Le salaire net médian du secteur privé s’établit à 2 190€ par mois en équivalent temps plein en 2024 (INSEE, 2025). Deux salaires médians ouvrent donc un budget de l’ordre de 320 000€ dans le neuf sur 25 ans, alors qu’une personne seule au même salaire reste autour de 160 000€.
La règle des 35 %, ni plus ni moins
Le plafond ne vient pas de votre banquier, il vient du Haut Conseil de stabilité financière. Sa mesure, toujours en vigueur en 2026, fixe le taux d’effort maximal à 35 % des revenus nets assurance emprunteur comprise, et la durée du crédit à 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement. Cette tolérance est faite pour l’achat sur plan : elle laisse passer le temps du chantier avant le début du remboursement du capital.
Ce n’est pas une simple consigne : une banque qui s’en écarte s’expose à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Elle garde tout de même une marge, puisqu’elle peut déroger à ces critères sur 20 % de sa production trimestrielle. C’est là que se jouent les dossiers un peu au-dessus de la ligne.
Notre conseil de terrain : ne visez pas les 35 % pile. La banque regarde aussi votre reste à vivre, l’épargne qui subsiste après l’apport, la stabilité de vos revenus et le saut de charge, c’est-à-dire l’écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité. Un dossier à 31 ou 32 % passe plus vite et se négocie mieux.
L'apport ne sert pas seulement à réduire le prêt
Votre apport joue sur deux tableaux. Il diminue le capital emprunté, donc la mensualité, donc le revenu exigé. Et il améliore le taux qu’on vous propose. Au 2e trimestre 2026, l’Observatoire Crédit Logement mesure 2,84 % pour les emprunteurs les mieux dotés en apport, contre jusqu’à 3,70 % pour les plus justes : près d’un point d’écart sur la même durée.
Ce que rapporte chaque tranche d’apport Sur un logement neuf à 220 000€ financé sur 25 ans : sans apport, il faut 3 318€ nets par mois. Avec 22 000€, soit 10 % du prix, on descend à 2 994€. Avec 44 000€, à 2 670€. Chaque tranche de 10 % d’apport retire donc environ 320€ de revenu exigé.
Un minimum reste à prévoir : les frais d’acquisition et de garantie ne s’empruntent pas facilement. Bonne nouvelle dans le neuf, ces frais ne pèsent que 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un projet à 220 000€, environ 5 500€ au lieu de 16 500€ : c’est l’un des vrais avantages du neuf.
Étaler sur 25 ans, jusqu'où ça soulage ?
Allonger la durée fait mécaniquement tomber la mensualité, donc le revenu exigé. Sur notre projet à 220 000€ avec 22 000€ d’apport, passer de 15 à 25 ans retire 1 200€ de revenu nécessaire par mois. L’écart le plus utile se situe entre 20 et 25 ans : 440€ de revenu exigé en moins.
Apport de 22 000€. Taux par durée : 3,12 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans, 3,30 % sur 25 ans. Source : Observatoire Crédit Logement/CSA, 2e trimestre 2026.
La contrepartie est le coût du crédit. Sur ce même projet, les intérêts passent de 72 776€ sur 20 ans à 95 622€ sur 25 ans, soit près de 23 000€ de plus. La durée est donc un levier d’accès, pas une économie. Le bon réflexe : emprunter sur la durée qui rend le projet possible, puis renégocier ou faire des remboursements anticipés quand vos revenus progressent.
Le PTZ, c'est du revenu en moins à justifier
Le prêt à taux zéro est le levier le plus efficace sur cette question, parce qu’il déplace une partie du prix hors du prêt à intérêt. Depuis le 1er avril 2025, il finance tout logement neuf partout en France, et le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 (décret n°2025-299). Pour un appartement neuf, il couvre de 20 à 50 % du prix selon votre tranche de revenus, sur une durée plafonnée à 25 ans, avec un différé qui atteint 10 ans pour les revenus les plus modestes.
L’effet du PTZ sur ce même projet Un couple avec un enfant, primo-accédant, achète cet appartement à 220 000€ à Roubaix, en zone B1. Son quotient familial le place en Tranche 1 : la quotité atteint 50 % du prix, soit 110 000€ à taux zéro. Le prêt bancaire tombe à 93 500€. Une fois les deux prêts lissés sur 25 ans, le revenu attendu passe de 2 994€ à 2 327€ nets par mois, soit 667€ de moins par mois. C’est le chiffre que rend le simulateur en haut de page avec ces mêmes valeurs.
Le PTZ est intégré au simulateur en haut de page : cochez « inclure le prêt à taux zéro », renseignez votre zone, le nombre de personnes du foyer, votre revenu fiscal de référence N-2 et le type de logement, et le revenu attendu se recalcule avec le PTZ déduit. La mensualité y est lissée, comme le fait la banque. Pour le détail du montant, de la durée et du différé, notre simulateur de prêt à taux zéro va plus loin, et le barème complet est sur la page prêt à taux zéro. Selon la commune, il peut se cumuler avec la TVA réduite en zone ANRU ou la location-accession en PSLA.
Combien coûte le mètre carré près de chez vous
Le revenu nécessaire dépend d’abord du prix, et le prix dépend d’abord de la commune. Une précision de méthode avant les chiffres : il n’existe pas de statistique publique du prix du neuf commune par commune, l’enquête officielle s’arrêtant au niveau régional. Le tableau donne donc les prix médians notariaux des appartements, toutes anciennetés confondues : c’est la bonne façon de mesurer l’écart entre deux villes d’un même bassin d’emploi.
Ville
Prix médian au m²
Budget pour 65 m²
Revenu net exigé sur 25 ans
Ventes observées
Lille
3 696€
240 240€
3 270€
2389
Roubaix
1 857€
120 705€
1 643€
247
Tourcoing
1 698€
110 370€
1 502€
395
Dunkerque
2 333€
151 645€
2 064€
433
Valenciennes
1 888€
122 720€
1 670€
265
Armentières
1 886€
122 590€
1 668€
94
Prix médians au m² des appartements, toutes anciennetés confondues, sur 12 mois glissants, relevés le 26 août 2026. Source : Notaires de France (bases BIEN et PERVAL). La colonne des ventes observées indique la taille de l’échantillon : à Armentières, 94 ventes seulement, la médiane est à manier avec prudence. Revenu calculé sur 25 ans à 3,30 % avec 10 % d’apport.
Le contraste saute aux yeux : le mètre carré lillois vaut environ deux fois celui de Tourcoing, à un quart d’heure de métro. Un même revenu ne raconte donc pas la même histoire selon l’adresse, et c’est précisément ce qui rend la couronne lilloise, le Valenciennois et le Dunkerquois intéressants pour un premier achat.
Pour le neuf, le seul chiffre officiel est régional : un logement collectif neuf s’est vendu en moyenne 4 505€/m² en Hauts-de-France à la fin du 4e trimestre 2025, contre 3 909€/m² un an plus tôt (ECLN, SDES, publié en mars 2026). Cette moyenne est tirée vers le haut par Lille et le littoral, et situerait un 3 pièces de 65 m² autour de 293 000€, bien au-delà des prix d’appel de nos programmes. D’où l’intérêt de partir du prix réel du logement qui vous plaît plutôt que d’une moyenne. Pour un appartement neuf à Lille intra-muros, comptez un apport plus solide, une surface plus mesurée, ou le PTZ.
Célibataire, couple, indépendant : les situations particulières
Primo-accédant. Le profil le mieux armé sur le neuf : PTZ mobilisable, frais d’acquisition réduits, parfois TVA à 5,5 % en zone éligible. À revenu égal, il vise plus haut dans le neuf que dans l’ancien.
Couple. Les deux revenus s’additionnent, mais les deux séries de charges aussi. Un crédit auto de 250€ par mois retire environ 715€ de revenu utile dans le calcul des 35 %. Solder les petits crédits avant de déposer le dossier rapporte souvent plus qu’augmenter l’apport d’autant.
Célibataire. Budget plus serré, raisonnement identique. C’est le profil pour lequel la durée longue et le PTZ font le plus de différence.
Indépendant, CDD, intérim. La banque regarde la régularité, pas le dernier mois : une moyenne de deux à trois exercices pour un indépendant, l’ancienneté dans la branche pour un CDD. Un co-emprunteur en CDI compense largement.
Le chiffre du simulateur est un point de départ de discussion, pas un verdict. Nos conseillers voient passer des dossiers acceptés à 36 % et d’autres bloqués à 30 %, selon le reste à vivre et l’épargne résiduelle. Autant en parler tôt, avant de tomber amoureux d’un logement.
Vos questions, nos réponses
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000€ ?
Pour un capital de 200 000€ emprunté sur 25 ans à 3,30 %, la mensualité s’établit autour de 1 030€ assurance comprise. En appliquant le plafond de 35 % du HCSF, il faut donc environ 2 943€ nets par mois au foyer, sans autre crédit en cours. Sur 20 ans, la même somme demande près de 3 375€ nets.
Peut-on acheter dans le neuf avec un seul salaire ?
Oui, et c’est fréquent chez les primo-accédants. Avec le salaire net médian du secteur privé, soit 2 190€ par mois en 2024 (INSEE, 2025), le budget accessible tourne autour de 160 000€ sur 25 ans avec 10 % d’apport. Cela ouvre un 2 pièces à Lille ou un 3 pièces dans la couronne, et le prêt à taux zéro élargit encore cette enveloppe.
L'apport est-il obligatoire pour acheter un logement neuf ?
Il n’est pas obligatoire, mais il est presque toujours demandé, au minimum pour couvrir les frais d’acquisition et les frais de garantie. Sur un projet à 220 000€ dans le neuf, ces frais représentent environ 5 500€. Un apport plus élevé fait baisser la mensualité et améliore le taux obtenu : l’Observatoire Crédit Logement mesure 2,84 % pour les dossiers les mieux dotés contre 3,70 % pour les plus justes au 2e trimestre 2026.
Un CDD ou un statut d'indépendant bloque-t-il le dossier ?
Non, mais la banque raisonne sur la régularité plutôt que sur le montant du dernier mois. Pour un indépendant, elle retient généralement une moyenne de deux à trois exercices. Pour un CDD ou un intérim, elle regarde l’ancienneté dans la branche et la continuité des contrats. Un apport plus étoffé et un co-emprunteur en CDI pèsent lourd dans la décision.
Le prêt à taux zéro fait-il vraiment baisser le revenu exigé ?
Oui, parce qu’il réduit la part financée à intérêt. Sur un appartement neuf à 220 000€ en zone B1, un ménage de Tranche 1 mobilise jusqu’à 110 000€ à taux zéro : le prêt bancaire tombe à 93 500€ et le revenu attendu descend de 2 994€ à 2 327€ nets par mois. Le simulateur en haut de page intègre ce calcul : cochez « inclure le prêt à taux zéro ». Le détail du barème est sur notre page dédiée au prêt à taux zéro.
On regarde votre budget ensemble ?
Vous avez votre chiffre ? Reste à le confronter à un vrai projet. Un conseiller Tisserin Promotion fait le point sur votre apport, les aides mobilisables dans votre commune et les logements neufs qui entrent dans votre enveloppe.
HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, en vigueur en 2026 : taux d'effort plafonné à 35 % assurance comprise, maturité limitée à 25 ans avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement, marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle.
Observatoire Crédit Logement/CSA, juillet 2026 : taux moyen de 3,30 %, durée moyenne de 253 mois. 2e trimestre 2026 : 3,12 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans, 3,30 % sur 25 ans, coût moyen des opérations de 4,3 années de revenus.
Notaires de France, prix de l'immobilier, relevé le 26 août 2026 sur 12 mois glissants : prix médians au m² des appartements par commune (bases BIEN et PERVAL), toutes anciennetés confondues.
ECLN, SDES et DREAL Hauts-de-France, situation à la fin du 4e trimestre 2025, publiée en mars 2026 : prix de vente moyen d'un logement collectif neuf de 4 505€/m² en Hauts-de-France, contre 3 909€/m² un an plus tôt et 4 949€/m² en France métropolitaine.
service-public.fr, prêt à taux zéro (PTZ), 2026 : quotités de 20 à 50 % dans le collectif neuf selon la tranche de revenus, durée de remboursement plafonnée à 25 ans.
Un doute sur votre budget ?
Un conseiller Tisserin Promotion vous rappelle et vérifie votre plan de financement, apport et aides comprises.
