Louis Moret
Rédacteur | Tisserin-promotion.com
Mis à jour le 21/04/2026
En 2024, la France a lancé la construction de seulement 259 000 logements neufs. C’est le pire score depuis vingt ans (Fondation pour le Logement, 2025). Dans les mairies, les listes d’attente pour un logement social ont battu un record : 2,76 millions de ménages attendent un HLM. Et depuis la suppression du Pinel fin 2024, les investisseurs ont quasiment disparu du marché du neuf avec une chute des acquisitions de près de 55 % en un an (Fédération des Promoteurs Immobiliers, 2025).
Face à cette situation, le gouvernement a créé un nouveau dispositif fiscal pour relancer l’investissement locatif. Il s’appelle le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement qui l’a porté. Il est entré en vigueur le 21 février 2026. Et contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce n’est pas réservé aux spécialistes de la défiscalisation.
Voilà ce qu’il faut comprendre, sans dictionnaire fiscal à portée de main.
Ce qu’il faut retenir
- La France manque de 2 millions de logements et 2,76 millions de ménages attendent un logement social (USH, 2025).
- Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie du prix de votre appartement de vos revenus locatifs imposables.
- Plus vous louez en dessous du marché, plus la déduction est élevée : entre 3 % et 5,5 % par an selon l’engagement choisi.
- Uniquement sur des appartements achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Sur 9 ans, un investisseur à 30 % d’imposition peut économiser entre 21 600 € et 32 400 € d’impôts.
Le logement en France : pourquoi la situation est vraiment mauvaise
Les 2,76 millions de ménages sur liste d’attente pour un logement social représentent 6 % de plus qu’un an auparavant (USH, 2025). Pour donner un ordre de grandeur : c’est l’équivalent de toute la population de Paris et Lyon réunies, à attendre une attribution. Et en 2024, seulement une demande de HLM sur dix a obtenu une réponse favorable, contre une sur six en 2017.
La France construit bien moins que ce dont elle a besoin depuis plusieurs années. Les professionnels du bâtiment estiment qu’il faut construire 400 000 logements neufs par an pour absorber la croissance des ménages et combler le retard accumulé. En 2024, on était à 259 000. Il manque 75 000 logements par an rien que pour atteindre la moyenne historique (FFB, janvier 2026).
Côté location privée, c’est aussi la disette. L’offre disponible à la location a fondu de 31,9 % entre octobre 2021 et octobre 2024 (Meilleurs Agents, cité par Patrimoine Magazine, 2024). Moins d’offre, loyers qui montent, locataires qui galèrent.
L'amortissement : la mécanique centrale du dispositif
259 000 logements construits en 2024, soit 75 000 de moins que la moyenne historique (FFB, 2026). Pour comprendre comment le Jeanbrun répond à cette pénurie, il faut saisir une notion : l’amortissement.
Voici la métaphore la plus simple. Quand vous achetez une voiture à 20 000 €, elle perd un peu de valeur chaque année simplement parce qu’elle s’use et vieillit. Cette perte de valeur comptable s’appelle l’amortissement. Le fisc reconnaît ce principe et vous autorise parfois à déduire cette « usure fictive » de vos revenus.
Avec le Jeanbrun, c’est le même raisonnement appliqué à un appartement. L’État vous autorise à déduire un pourcentage de sa valeur de vos revenus locatifs chaque année. Ça réduit mécaniquement l’impôt que vous payez. Ce n’est pas une réduction d’impôt directe comme avec l’ancien Pinel. C’est une déduction de charges : votre base imposable diminue, et votre impôt suit.
La base de calcul : 80 % du prix d’achat. Pourquoi 80 % seulement ? Parce que le terrain sur lequel l’immeuble est construit (environ 20 % du prix) ne s’amortit pas. La terre ne s’use pas.
Exemple chiffré :
Appartement acheté 300 000€ au niveau « très social »
Base amortissable (80%)
240 000€
Taux d’amortissement (neuf, très social)
5,5% / an
Déduction calculée
13 200€ → Plafonnée à 12 000€
Économie d’impôt annuelle (TMI 30%)
3 600€ / an
Économie totale sur 9 ans (TMI 30%)
32 400€
Simulez directement votre économie d’impôt sur notre simulateur du dispositif Jeanbrun
Les trois niveaux de loyer : lequel vous correspond ?
L’offre locative privée a chuté de 31,9 % entre octobre 2021 et octobre 2024 (Meilleurs Agents, cité par Patrimoine Magazine, 2024). Pour inverser cette tendance, le Jeanbrun joue sur un levier simple : plus vous faites un effort sur votre loyer, plus l’État compense via la fiscalité.
Concrètement, trois niveaux d’engagement existent. Chacun correspond à un écart de loyer par rapport au marché local, et à un taux d’amortissement différent.
Intermédiaire
-15%
sous le loyer du marché
Neuf
3,5%/an
Ancien rénové
3%/an
Plafond annuel
8 000€
Social
-30%
sous le loyer du marché
Neuf
4,5%/an
Ancien rénové
3,5%/an
Plafond annuel
10 000€
Très social
-45%
sous le loyer du marché
Neuf
5,5%/an
Ancien rénové
4%/an
Plafond annuel
12 000€
Pour mettre des chiffres concrets derrière ces pourcentages : le loyer moyen en France est de 723 € par mois pour un appartement de 42,5 m² (LocService, 2025). À Paris, un deux pièces se loue en moyenne 1 648 € par mois. À Lyon, 973 €. À Bordeaux, 872 €. Choisir le niveau très social à Lyon, c’est louer à environ 535 € là où d’autres demandent 973 €. C’est un service direct à votre locataire. Et l’État compense une partie de ce « sacrifice » via vos impôts.
Un exemple chiffré qui parle vraiment
Prenons Thomas, responsable commercial à Toulouse, dans la tranche marginale à 30 %. Il achète un appartement neuf à Rennes pour 220 000 €, au niveau social du dispositif Jeanbrun.
Simulation Thomas, Rennes, niveau social
Prix d’achat
220 000€
Base amortissable (80%)
176 000€
Taux d’amortissement (neuf, très social)
4,5% / an
Déduction calculée
7 920€ / an
Économie d’impôt annuelle (TMI 30%)
2 376€ / an
Économie totale sur 9 ans (TMI 30%)
21 384€
À noter :
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Peut-on combiner le Jeanbrun avec autre chose ?
Avec le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : en passant par une SCI à l’impôt sur le revenu et en structurant l’opération avec un bailleur institutionnel dans les zones A bis, A ou B1, vous pouvez accéder à une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, et à une exonération de taxe foncière sur 20 ans. C’est un montage pour des investisseurs déjà expérimentés, mais l’économie globale peut être substantielle.
Avec MaPrimeRénov : si vous achetez un bien ancien à rénover, vous pouvez cumuler les aides à la rénovation énergétique avec le Jeanbrun. Deux conditions s’appliquent : la rénovation doit représenter au moins 30 % du prix d’achat, et le logement doit atteindre un DPE de classe A ou B après travaux. C’est plus complexe à monter, mais ça ouvre des opérations très intéressantes dans les villes moyennes où les prix d’acquisition restent raisonnables.
Ce qu'il faut absolument vérifier avant d'acheter
- Immeuble collectif uniquement. Les maisons individuelles sont exclues, sans exception.
- Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison du logement ou l’achèvement des travaux. Un appartement qui reste vide trop longtemps fait perdre le bénéfice du dispositif.
- Engagement de 9 ans minimum en location nue. En cas de revente avant ce terme, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus imposables l’année de la vente.
- Pas de location à la famille proche jusqu’au deuxième degré (parents, frères, sœurs, grands-parents). La loi interdit ce type de montage intrafamilial.
- Fenêtre d’acquisition limitée : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Rien ne garantit une prolongation au-delà.
Le dispositif Jeanbrun est-il accessible partout en France ?
Oui. Contrairement au Pinel qui fonctionnait uniquement dans les zones dites « tendues », le Jean-Brun ne comporte aucune restriction géographique. Vous pouvez investir à Limoges, à Annecy ou à Strasbourg et bénéficier du même dispositif. La seule exigence : respecter les plafonds de loyers et de revenus des locataires, définis localement en fonction du marché de chaque zone.
Faut-il passer par un gestionnaire professionnel ?
Non. Vous pouvez gérer votre bien directement, trouver vos locataires vous-même et percevoir les loyers sans intermédiaire. L’administration ne vous impose aucune gestion déléguée. La seule contrainte de gestion réelle concerne le respect des plafonds de loyers et de revenus des locataires selon le niveau choisi.
Que se passe t-il si je revends avant les 9 ans ?
Les amortissements déduits jusqu’à la date de vente sont « réintégrés » dans vos revenus imposables cette même année.
Peut-on investir via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est le montage souvent utilisé pour les investissements à plusieurs ou les transmissions familiales. Une SCI à l’IS ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun.
Niveau intermédiaire ou très social : comment choisir ?
Le choix dépend de votre situation financière et de vos objectifs. Le niveau très social (-45 %) maximise l’économie d’impôt et garantit une très forte demande locative, mais il demande souvent un effort d’épargne mensuel plus important pour couvrir vos charges. Le niveau intermédiaire (-15 %) offre un meilleur équilibre de trésorerie et préserve davantage la valeur vénale de votre bien à la revente, tout en bénéficiant d’une déduction fiscale plus modérée. L’arbitrage idéal se fait donc entre votre capacité de trésorerie actuelle et votre volonté d’optimisation fiscale sur le long terme.