- Le Pinel n’existe plus depuis le 1er janvier 2025 : aucun nouvel achat ne peut en bénéficier.
- Son successeur officiel est le dispositif Jeanbrun, basé sur l’amortissement et ouvert partout en France.
- D’autres solutions restent adaptées au neuf : le LMNP, la nue-propriété et le LLI.
- Le bon choix dépend de vos revenus, de votre horizon de placement et de votre envie de gérer ou non le bien.
Vous cherchiez à investir en Pinel ? Ce n’est plus possible : le dispositif s’est arrêté fin 2024. Mais l’investissement locatif dans le neuf, lui, reste tout à fait d’actualité, avec des cadres fiscaux qui ont pris le relais. On fait le tour des options, simplement.
Le Pinel a disparu : ce qui a changé
Pendant près de dix ans, le Pinel a été le réflexe de l’investissement locatif dans le neuf. Le principe était simple : vous achetiez un logement neuf, vous vous engagiez à le louer 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de loyer, et l’État vous rendait une partie du prix sous forme de réduction d’impôt.
Ce dispositif s’est éteint définitivement au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, plus aucun achat neuf ne peut ouvrir droit à la réduction Pinel. Résultat : les achats d’investisseurs dans le neuf ont chuté de près de moitié en un an (Fédération des Promoteurs Immobiliers, 2025).
La demande locative, elle, n’a pas bougé. Dans les Hauts-de-France, entre la métropole lilloise, les villes étudiantes et le littoral, trouver un locataire pour un logement neuf bien situé reste facile. L’enjeu aujourd’hui n’est donc pas de renoncer à investir, mais de choisir le bon cadre fiscal parmi ceux qui ont remplacé le Pinel.
Le dispositif Jeanbrun, le vrai successeur du Pinel
C’est l’alternative la plus directe. Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun a été créé pour relancer l’investissement locatif après la fin du Pinel. Il est ouvert jusqu’au 31 décembre 2028.
La mécanique change par rapport au Pinel. Le Pinel vous rendait un pourcentage du prix. Le Jeanbrun, lui, fonctionne par amortissement : chaque année, vous déduisez une partie de la valeur du logement de vos revenus locatifs imposables. Votre base imposable baisse, et votre impôt suit.
Le taux de déduction dépend de l’effort que vous acceptez de faire sur le loyer : de 3 % à 5,5 % par an selon que vous louez au niveau intermédiaire, social ou très social, dans la limite de 8 000€ à 12 000€ de déduction par an. Autre atout par rapport au Pinel : aucune contrainte de zone, vous pouvez investir partout en France, villes moyennes des Hauts-de-France comprises.
Concrètement, un investisseur imposé dans la tranche à 30 % qui achète un 3 pièces neuf à Lille peut, selon le dispositif choisi, alléger sensiblement son impôt tout en louant à un ménage de la métropole. L’essentiel est de caler le dispositif sur votre situation avant de signer.
Le LMNP : louer meublé et amortir le bien
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas nouveau, mais il reste l’une des voies les plus efficaces pour investir dans le neuf. Le principe : vous achetez un logement, vous le louez meublé, et vous amortissez à la fois le bien et le mobilier. Cet amortissement vient effacer une grande partie, voire la totalité, de l’impôt sur vos loyers pendant de longues années.
Ses points forts : pas de plafond de loyer imposé, pas de zonage, et une fiscalité douce sur les revenus locatifs. En contrepartie, la gestion est un peu plus exigeante qu’en location nue (ameublement, rotation des locataires plus fréquente) et la comptabilité demande souvent l’appui d’un expert-comptable.
Le LMNP est particulièrement adapté aux petites surfaces bien placées, un studio ou un 2 pièces près d’un campus ou d’une gare, à Lille ou à Villeneuve d’Ascq par exemple, où la demande de meublé est forte.
La nue-propriété : acheter décoté, sans gestion
La nue-propriété repose sur le démembrement : vous achetez les murs (la nue-propriété) tandis qu’un bailleur professionnel détient l’usage du bien (l’usufruit) pendant une durée définie, en général 15 à 20 ans. En échange, vous payez le logement à un prix nettement inférieur à sa valeur.
Pendant toute cette période, vous n’avez aucun loyer à encaisser, mais aucun souci non plus : pas de gestion locative, pas de taxe foncière, pas de charges d’entretien courant, c’est l’usufruitier qui s’en occupe. Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans impôt supplémentaire.
C’est une solution patrimoniale, pensée pour un horizon long. Elle convient à un investisseur qui n’a pas besoin de revenus immédiats, qui veut préparer sa retraite ou une transmission, et qui cherche à investir dans le neuf sans aucune contrainte de gestion.
Le LLI : la TVA réduite et le long terme
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’adresse plutôt aux investisseurs qui construisent une stratégie patrimoniale. En vous engageant à louer à des loyers encadrés dans les zones où le marché est tendu, vous bénéficiez d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix du logement, et d’une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans.
Le montage se fait le plus souvent via une société (une SCI, par exemple) et sur un horizon long. C’est plus technique que les autres solutions, mais l’économie globale peut être significative sur un patrimoine de plusieurs biens.
Quel dispositif pour quel profil ?
Il n’y a pas de meilleur dispositif dans l’absolu, seulement celui qui colle à votre situation. Voici un repère rapide pour vous orienter avant d’en discuter avec un conseiller.
Questions fréquentes
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Rédacteur | Tisserin-promotion.com
