Prêt d’accession sociale : plafonds 2026, taux et cumul avec le PTZ

Vous avez des revenus modestes ou moyens, un projet dans le neuf, et une banque qui évoque un « PAS » sans trop détailler ? Le prêt d’accession sociale n’est pas une alternative au prêt à taux zéro : c’est un prêt bancaire encadré, qui peut porter l’essentiel de votre financement, avec un PTZ à côté. Voici ses plafonds, son taux maximum et ses limites, textes à l’appui.

Qu’est-ce que le prêt d’accession sociale ?

Le prêt d’accession sociale est un prêt conventionné, distribué par les banques qui ont signé une convention avec l’État, et réservé aux ménages dont les revenus restent sous un plafond : pour eux, l’article D331-66 du code de la construction subordonne le prêt conventionné à la garantie de l’État.

Concrètement, c’est votre banque qui prête, mais dans un cadre fixé par les textes : un taux qui ne peut pas dépasser un maximum, une durée encadrée, des frais réduits. En contrepartie de ce cadre, la banque bénéficie d’une garantie de l’État sur ces prêts, que nous détaillons plus bas.

Le nom trompe souvent : il n’a rien d’un logement social. Vous achetez en pleine propriété un logement neuf éligible, y compris dans un programme de promotion privée. Ce qui est « social », c’est le plafond de revenus et le cadre du prêt, pas le logement lui-même.

Quels plafonds de ressources pour le PAS en 2026 ?

Le plafond dépend de deux choses, la zone de la commune où se trouve le logement et le nombre de personnes qui l’occuperont : pour un foyer de trois personnes, il va de 51 300€ en zone C à 88 200€ en zone A, selon le barème publié par l’ANIL.

Plafonds de ressources du prêt d'accession sociale, par zone et taille du foyer

Nombre de personnes	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	49 000€	34 500€	31 500€	28 500€
2	73 500€	51 750€	47 250€	42 750€
3	88 200€	62 100€	56 700€	51 300€
4	102 900€	72 450€	66 150€	59 850€
5	117 600€	82 800€	75 600€	68 400€
6	132 300€	93 150€	85 050€	76 950€
7	147 000€	103 500€	94 500€	85 500€
8 et plus	161 700€	113 850€	103 950€	94 050€

Ces montants sont identiques, à l’euro près, à ceux que fixe l’article D31-10-3-1 du code de la construction pour le prêt à taux zéro, pour les offres émises depuis le 1er avril 2024. À zone et foyer égaux, un dossier qui passe le seuil de revenus de l’un passe donc celui de l’autre.

Le revenu comparé au plafond n’est pas votre salaire. C’est la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2, précise la fiche officielle de service-public. Pour une demande faite en 2026, ce sont donc les revenus de 2024, ceux qui figurent sur l’avis d’imposition reçu en 2025.

Le revenu fiscal de référence se lit en première page de l’avis d’imposition. En couple non marié, chacun a son avis : ce sont les deux montants qui s’additionnent. Gardez ces avis sous la main, la banque vous les demandera dès le premier rendez-vous.

Le plafond de votre foyer, commune par commune

Dans les Hauts-de-France, la zone fait varier le plafond de près de 37 000€ pour un même foyer : trois personnes peuvent gagner jusqu’à 88 200€ à Lille, classée en zone A, mais 62 100€ à Roubaix ou Arras, en zone B1, d’après la liste officielle du zonage A, B, C en vigueur depuis le 26 juin 2026.

Plafond du PAS dans dix communes des Hauts-de-France

Commune	Département	Zone	2 personnes	3 personnes
Lille	59	A	73 500€	88 200€
Marcq-en-Barœul	59	A	73 500€	88 200€
Le Touquet-Paris-Plage	62	A	73 500€	88 200€
Roubaix	59	B1	51 750€	62 100€
Arras	62	B1	51 750€	62 100€
Cucq (Stella-Plage)	62	B1	51 750€	62 100€
Douvrin	62	B2	47 250€	56 700€
Maubeuge	59	B2	47 250€	56 700€
Saint-Pol-sur-Ternoise	62	C	42 750€	51 300€
Fourmies	59	C	42 750€	51 300€

Le piège classique est de raisonner par agglomération. Dans la métropole lilloise, Lille, Lambersart et Marcq-en-Barœul sont en zone A, mais Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq et Seclin sont en B1. Deux programmes distants de quelques kilomètres n’ouvrent donc pas le même plafond. Pour retrouver la vôtre, le zonage de votre commune passe les cinq départements en revue.

C’est la commune du logement que vous achetez qui compte, pas celle où vous habitez aujourd’hui. Un ménage de Lens qui achète à Lille relève de la colonne A, avec le plafond plus élevé qui va avec.

Quel taux maximum pour un prêt d’accession sociale ?

Le taux d’un PAS est libre sous un plafond : l’article D331-74 du code de la construction le limite à un taux de référence publié par la SGFGAS, augmenté d’une marge qui dépend du prêt. Le barème applicable à partir de septembre 2026 va de 6,10 % à 6,55 % selon la durée, d’après service-public.

Taux maximum du prêt d'accession sociale selon le type et la durée du prêt

• Taux variable6,10%
• Fixe, 12 ans au plus6,10%
• Fixe, de 12 à 15 ans6,30%
• Fixe, de 15 à 20 ans6,45%
• Fixe, plus de 20 ans6,55%

Ce chiffre surprend, et il faut le lire pour ce qu’il est : un plafond, pas un tarif. Votre banque fixe le taux qu’elle vous propose, qui peut être inférieur, et c’est ce taux-là qu’il faut comparer d’une offre à l’autre, assurance emprunteur comprise.

Ce plafond bouge avec le taux de référence. La page de l’ANIL affiche encore le barème applicable à partir du 1er décembre 2025, de 5,80 % à 6,25 %, soit 0,30 point de moins sur chaque durée. Demandez à votre banque le barème du mois de votre offre.

Que finance le PAS dans le neuf ?

Le PAS finance l’achat d’un logement neuf, l’achat d’un terrain avec la construction d’une maison, ou un logement ancien avec au moins 4 000€ de travaux, détaille la fiche de l’ANIL. Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux.

Côté montant, l’article D331-71 permet au prêt de financer l’intégralité du coût de l’opération. En revanche, service-public exclut nommément les frais de notaire, les frais d’hypothèque et les frais de dossier : ceux-là restent à couvrir par votre apport ou par un prêt autorisé à côté.

Côté durée, l’article D331-76 fixe une durée initiale de 5 à 30 ans, que le contrat peut prévoir d’allonger jusqu’à 35 ans en cours de remboursement. C’est une soupape utile si votre budget se tend un jour, à condition qu’elle soit écrite dans l’offre.

Une fois installé, le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf raison professionnelle, de santé ou de force majeure, rappelle service-public. Un PAS ne finance donc ni une résidence secondaire, ni un investissement locatif.

VEFA ou maison à construire : le PAS suit votre projet

Les textes du PAS ne prévoient pas de régime à part pour la vente en l’état futur d’achèvement : il finance l’achat d’un logement neuf comme n’importe quel achat neuf. En VEFA, vous réglez le prix par étapes, au fil du chantier, et la banque verse les fonds sur ce même calendrier.

Avant de signer, situez ces étapes dans votre propre calendrier, de la réservation à l’acte puis à la remise des clés : les étapes pour devenir propriétaire les reprennent dans l’ordre. Faites aussi préciser par la banque la date à partir de laquelle court le délai d’un an pour en faire votre résidence principale.

Pour une maison, le projet se finance en deux temps, le terrain puis la construction, et les deux entrent dans le PAS : service-public liste expressément l’achat d’un terrain et la construction d’un logement. Les travaux doivent être terminés dans la durée de remboursement du prêt. Pour préparer cette étape, voyez acheter un terrain et faire construire.

Frais de dossier, garantie, hypothèque : ce que le PAS allège

Le PAS allège surtout les frais qui entourent le prêt : les frais de dossier sont limités à 500€, la garantie hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière, et la rémunération du notaire sur le contrat de prêt est réduite, indique l’ANIL.

Ne confondez pas : ce sont les frais liés au prêt qui baissent, pas les frais de notaire de l’achat lui-même. Ceux-là suivent les règles propres au neuf, que détaille notre article sur les frais de notaire.

Derrière ce cadre, il y a la garantie de l’État. L’article L312-1 du code de la construction l’accorde aux prêts d’accession sociale attribués sous plafonds de ressources : l’État est garant en dernier ressort, et les banques prennent en charge au moins la moitié des sinistres sur leurs prêts garantis. Une société de gestion, la SGFGAS, administre ce fonds.

Cette garantie couvre la banque, pas vous : elle ne vous dispense pas de rembourser. Son intérêt est indirect, c’est elle qui rend possible le cadre plus favorable du prêt.

Peut-on cumuler le PAS avec un PTZ ?

Oui. L’article D331-72 du code de la construction rend le prêt conventionné exclusif de tout autre prêt, sauf une liste fermée d’exceptions, et le prêt à taux zéro y figure. Le montage type associe donc un PAS pour l’essentiel du prix et un PTZ pour une partie, sans intérêts.

Les deux prêts partagent les mêmes plafonds de revenus, mais pas les mêmes règles pour le reste : quotité, primo-accession, différé de remboursement. Nous ne les reprenons pas ici, les conditions du prêt à taux zéro sont tenues à jour sur notre page dédiée.

La même liste admet d’autres compléments : le prêt d’épargne logement, le prêt employeur d’Action Logement, un prêt relais en attendant la vente de votre logement actuel, ou un prêt à taux fixe au plus égal à celui de l’épargne logement.

Peut-on y ajouter un prêt immobilier classique ?

Non, et c’est la limite qui surprend le plus : en dehors des exceptions de l’article D331-72, aucun autre crédit ne peut s’ajouter au PAS. Service-public le formule sans détour, le PAS « ne peut pas être associé à un prêt immobilier classique ».

Concrètement, si le PAS ne suffit pas à boucler le budget, vous ne pourrez pas combler l’écart avec un second crédit bancaire ordinaire. Il faut un prêt de la liste autorisée, davantage d’apport, ou un logement moins cher. Faites chiffrer votre capacité d’emprunt avant de réserver, PAS et PTZ compris.

C’est aussi pour cela qu’un PAS se discute dès le premier rendez-vous bancaire. Basculer d’un montage classique vers un PAS en cours de route oblige à reprendre tout le plan de financement, alors qu’il suffisait de poser la question au départ.

Le PAS ouvre-t-il encore droit à l’APL ?

Non, pas pour un prêt signé aujourd’hui. L’article L831-2 du code de la construction prévoit que les logements financés par un tel prêt signé après le 31 décembre 2017 n’ouvrent plus droit à l’aide personnalisée au logement, alors que ces prêts y donnaient accès auparavant.

Une exception a existé pour les logements anciens situés dans des communes peu tendues, à condition que le prêt soit signé avant le 1er janvier 2020. Elle est close, et elle ne visait de toute façon pas le neuf. Seuls les ménages qui ont signé avant ces dates peuvent encore percevoir l’aide au titre de leur prêt.

Si une page vous promet encore l’APL accession avec un PAS, elle date d’avant 2018. Pour votre budget, raisonnez donc sur une mensualité sans aide au logement.

Faut-il être primo-accédant pour obtenir un PAS ?

Non. Les conditions du PAS portent sur vos revenus, la zone du logement et son usage en résidence principale, pas sur votre passé immobilier : un ménage qui a déjà été propriétaire peut y prétendre, tant qu’il reste sous le plafond. C’est une vraie différence avec d’autres aides à l’accession.

Pour savoir quelles aides exigent ce statut et lesquelles s’en passent, notre guide du primo-accédant les passe en revue une par une.

Vendre sa résidence principale pour racheter dans le neuf reste donc compatible avec un PAS, et même avec un prêt relais, que l’article D331-72 autorise à côté.

PAS, location-accession ou bail réel solidaire : trois logiques

Le PAS finance un achat classique en pleine propriété, quand la location-accession et le bail réel solidaire changent la façon même d’acheter. Les trois s’adressent à des ménages aux revenus encadrés, mais chacun a ses propres règles de ressources et de prix : vérifiez-les une par une avant de choisir.

• Vous achetez en pleine propriété avec des revenus sous plafond : le PAS, éventuellement complété d’un PTZ.
• Vous préférez louer le logement avant de l’acheter : la location-accession en PSLA, avec une option d’achat à lever ensuite.
• Le prix du marché reste hors de portée : le bail réel solidaire, qui sort le terrain du prix contre une redevance.

L’article L312-1, qui fonde la garantie de l’État, vise d’ailleurs aussi l’achat de droits en bail réel solidaire. Si vous envisagez ce montage, faites confirmer par votre banque qu’elle distribue le PAS sur ce type d’opération.

Comment obtenir un PAS, étape par étape ?

Le PAS se demande à une banque, pas à un organisme public : seuls les établissements qui ont signé une convention avec l’État et la société de gestion peuvent le distribuer, rappelle l’article L312-1. La démarche tient en quatre temps, du calcul de votre plafond à la signature de l’offre.

• Additionnez les revenus fiscaux de référence de 2024 du foyer et comparez-les au plafond de la zone du logement.
• Demandez à votre banque si elle distribue le PAS, et le barème de taux du mois.
• Faites chiffrer le montage complet : PAS, PTZ éventuel, et apport pour les frais que le PAS ne couvre pas.
• Comparez les offres sur le coût total, assurance comprise, et pas sur le seul taux.

Ce que nos conseillers reformulent le plus souvent tient en une phrase : le PAS ne s’ajoute pas au prêt principal, il le remplace. Posez la question dès le premier rendez-vous, avec vos avis d’imposition en main.

Questions fréquentes

Le prêt d'accession sociale est-il une alternative au PTZ ?

Non, c'est un complément. Le PAS est un prêt bancaire à taux plafonné qui peut financer l'intégralité du coût de l'opération, et l'article D331-72 du code de la construction autorise à lui adjoindre un prêt à taux zéro. Les deux partagent les mêmes plafonds de revenus, par exemple 62 100€ pour trois personnes en zone B1.

Quel revenu maximum pour un couple avec deux enfants à Lille ?

Lille est en zone A depuis le 26 juin 2026, et le plafond pour quatre personnes y est de 102 900€. Ce montant se compare à la somme des revenus fiscaux de référence de l'année N-2, soit les revenus de 2024 pour une demande faite en 2026, et non au salaire net.

Peut-on obtenir un PAS sans apport ?

Le prêt peut financer l'intégralité du coût de l'opération, mais pas les frais de notaire, d'hypothèque ni de dossier, que service-public exclut. Ces frais restent à couvrir par un apport ou par un prêt autorisé, comme un prêt d'épargne logement. Les frais de dossier, eux, sont limités à 500€ selon l'ANIL.

Le prêt d'accession sociale est-il à taux fixe ?

Il peut être à taux fixe ou variable, toujours sous un taux maximum. Dans le barème applicable à partir de septembre 2026, ce maximum est de 6,10 % en variable et de 6,10 % à 6,55 % en fixe selon la durée. Votre banque peut proposer moins : comparez les offres sur le coût total.

De combien de temps disposez-vous pour en faire votre résidence principale ?

Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux, puis être occupé au moins huit mois par an. Sur un achat en VEFA, faites préciser par écrit à votre banque la date à partir de laquelle ce délai d'un an est compté.